Bila Anda sedang mengajukan Kredit Perumahan Rakyat (KPR) atau kredit dengan agunan tanah, biasanya ada satu surat yang harus Anda urus. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) menjadi suatu surat yang bisa cukup membingungkan bila Anda tidak tahu bagaimana mengurusnya, untuk apa fungsinya, dan lain sebagainya.
Apa Itu SKMHT?
SKMHT adalah surat kuasa yang diberikan oleh pemberi jaminan kepada pihak lain (biasanya diberikan kepada bank) untuk membebankan hak tanggungan (menandatangai Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT). SKMHT pada prinsipnya dibuat karena belum bisa ditandatanganinya APHT berdasarkan alasan tertentu.
Bisa dibilang, kegunaan utama SKMHT adalah agar di kemudian hari, sesuai waktu yang ditentukan, pihak bank/kreditur dapat mewakili pemberi jaminan untuk melaksanakan pembebanan hak tanggungan dengan menandatangani APHT. SKMHT sendiri diatur dalam UU Hak Tanggungan Nomor 4 Tahun 1996 pasal 15.
Lantas, apa itu APHT? APHT adalah akta yang berisi pemberian jaminan berupa hak tanggungan yang dibebani di atas objek hak tanggungan dari pemberi hak tanggungan atau pemberi jaminan kepada kreditur atau bank. Pembuatannya pun harus memenuhi ketentuan dan syarat yang diatur UU Hak Tanggungan Nomor 4 (UUHT) Tahun 1996.
Kapan SKMHT Harus Dibuat?
SKMHT dibuat saat jaminan yang diberikan atau disyaratkan oleh bank untuk menjamin pelunasan kredit debitur kepada bank adalah berupa tanah yang memenuhi syarat sebagai objek tanggungan. Yaitu tanah yang berstatus hak milik, hak guna bangunan, hak guna usaha, atau hak pakai yang memiliki sifat dapat dipindahtangankan.
Selain itu, SKMHT juga dibuat jika Anda akan mengajukan kredit properti atau berupa hak milik atas satuan rumah. Tentunya, seperti yang sudah disebutkan di atas, SKMHT hanya dibuat jika APHT belum bisa dibuat atau ditandatangani oleh pihak bank atau kreditur.
Untuk lebih jelasnya, coba perhatikan ilustrasi berikut. Anda membeli rumah seharga Rp 2 miliar dari pengembang PT Kencana Jaya. Maka PT Kencana Jaya akan memberikan APHT kepada bank tempat Anda mencicil KPR. Hal ini dilakukan karena sertifikat Surat Hak Guna Bangunan (SHGB) atas nama PT Kencana Jaya telah terbebani jaminan sebesar Rp 2 miliar.
Ini berarti PT Kencana Jaya selaku pihak TERTANGGUNG, wajib memberi APHT kepada bank atau kreditur. Namun karena APHT belum bisa dibuat, PT Kencana Jaya memberikan SKMHT kepada bank, agar selanjutnya APHT bisa ditandatangani. Dengan kata lain, PT Kencana Jaya memberi kuasa kepada bank sebagai kreditur untuk mewakilinya.
Seandainya terjadi sengketa atau Anda tak lagi dapat membayar cicilan, bank lah yang akan berperan, bukan pengembang PT Kencana Jaya.
Tata Cara Pembebanan Hak Tanggungan Setelah SKMHT/APHT Dibuat
Tata cara pembebanan Hak Tanggungan dimulai dengan tahap pemberian Hak Tanggungan di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang berwenang dan dibuktikan dengan APHT dan diakhiri dengan tahap pendaftaran Hak Tanggungan di Kantor Pertanahan setempat.
Pada intinya, pemberi Hak Tanggungan (debitur atau pihak lain) wajib hadir di kantor PPAT yang berwenang membuat APHT berdasarkan daerah kerjanya. Yaitu per kecamatan yang meliputi kelurahan atau desa letak bidang tanah hak ditunjuk sebagai objek Hak Tanggungan.
Apa saja yang tercantum di dalam APHT?
-
-
- Syarat
-
- Jumlah pinjaman
-
- Penunjukan objek Hak Tanggungan
-
- Hal
-
- Untuk kreditur, diberikan tanda bukti adanya Hak Tanggungan, yaitu Sertifikat Hak Tanggungan yang terdiri dari salinan Buku Tanah Hak Tanggungan dan salinan APHT.
-
- Karena rumah yang dibeli yang menjadi jaminan dalam KPR, maka sebelum menandatangangi APHT, tranksaksi jual beli harus dituntaskan dulu dengan Akta Jual Beli yang Anda harus tandatangani.
-
- Pada akhirnya, sebagai debitur, Anda akan membayar cicilan pada pihak bank yang telah memberi pinjaman pada Anda untuk membayar harga rumah tersebut. Rumah yang Anda beli ini akan menjadi jaminan saat Anda mengangsur hutang pada Bank.
-
Berapa Biaya Membuat SKMHT atau APHT?
Biaya APHT diperlukan sebagai jaminan bahwa pinjaman dari bank akan dilunasi. Biaya ini merupakan biaya yang tidak terpisahkan dari perjanjian kredit dengan jaminan. Apabila kredit macet, bank secara hukum dapat mengeksekusi rumah yang dikreditkan. Biaya APHT ini wajib dibayarkan sebelum kredit bisa dikeluarkan oleh bank. Biaya pembuatan SKMHT dan APHT biasanya sudah termasuk biaya notaris saat melakukan jual -beli rumah. Ini contohnya bila dirinci:
-
-
- Biaya cek sertifikat, Rp 100.000
-
- Biaya SK, Rp 1.000.000
-
- Biaya validasi pajak, Rp 200.000
-
- Biaya AJB, Rp 2.400.000
-
- Biaya BBN, Rp 750.000
-
- Biaya APHT/SKHMT, bervariasi berdasarkan konvensi 0,25% dari 125% nilai kredit
-
Namun perlu diingat, biaya di setiap notaris bisa berbeda tergantung letak propertinya. Bisa jadi lebih mahal, bisa juga lebih murah. Yang membayar biayanya pun bisa pembeli atau bisa juga penjual.
Jika sudah memahami apa itu SKMHT dan sudah siap membeli rumah atau mengajukan kredit agunan, pastikan satu hal lagi: uang Anda cukup. Untuk lebihbjelasnya, Anda bisa menemukan panduan lainnya di Cermati.com.
Teguh W.
SKMHT atau Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan adalah sebuah surat kuasa yang dibuat dan diberikan kepada pemilik tanah kepada kreditur selaku penerima kuasa atas hak tanggungan kepada kreditus dari tanah yang dimiliki pemberi kuasai. SKMHT dibuat oleh notaris, pasalnya SKMHT merupakan dokumen penting ketika sertifikat rumah masih atas nama penjual.
Ms Joo
SKMHT adalah surat yang berisi pemberian kuasa yang dibuat atau diberikan oleh pemberi agunan atau pemiilik tanah, yakni developer kepada kreditur sebagai penerima kuasa untuk mewakili pemberi kuasa melakukan pemberian Hak Tanggungan kepada kreditur atas tanah yang dimiliki pemberi kuasa. Jadi surat ini ditujukan dari developer ke bank misalnya sebagai pemberi kredit sebagai jaminan kredit yang diberikan kepada pembeli properti tersebut. Pembuatan SKMHT dilakukan oleh Notaris