ทำไม ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ ถึงน่าสนใจสำหรับมนุษย์เงินเดือน ไม่รวยก็เริ่มต้นลงทุนได้จริงมั๊ย!?

สำหรับคนที่กำลังเริ่มสร้างฐานะ และยังไม่มีต้นทุนมากในชีวิต การจะซื้อ-ขายที่ดิน  รีโนเวตบ้านเพื่อเก็งกำไร  หรือเป็นเจ้าของตึกสักหลัง ห้องชุดสักห้องแล้วปล่อยเช่าเก็บกินยาวๆแบบเสือนอนกิน  หลายคนบอกว่าคงทำได้แค่คิดแหละ..  เพราะการลงทุนรูปแบบนี้ คงเป็นโอกาสของคนรวย มนุษย์เงินเดือนตาดำๆอย่างเราจะเอามีเงินก้อนที่ไหนไปทำธุรกิจแนวอสังหาริมทรัพย์แบบนี้ได้!!

MoneyDuck จึงอยากจะหยิบยกเรื่องราวของ ‘กองทุนอสังหาริมทรัพย์’ มาคุยกับเพื่อนๆค่ะ ว่า กองทุนชนิดนี้คืออะไร มีประเภทแบบไหนให้เราเลือกได้บ้าง  ไม่รวยก็เริ่มต้นลงทุนได้จริงมั๊ย  และมีปัจจัยอะไรบ้างที่จะช่วยเราตัดสินใจในการเลือกลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีโอกาสในการทำกำไรมากขึ้น

ลองมาหาคำตอบไปทีละข้อ แล้วคุณจะเข้าใจตัวตนของกองทุนประเภทนี้ว่าเหมาะกับมนุษย์เงินเดือนอย่างเรามากขนาดไหน..

กองทุนอสังหาริมทรัพย์ คืออะไร

กองทุนอสังหาฯ คือ กองทุนที่มีการระดมเงินจากนักลงทุน โดยการขายหน่วยลงทุนเช่นเดียวกับกองทุนอื่นๆ แล้วนำเงินที่ได้นั้นไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบที่เน้นผลตอบแทนแบบสม่ำเสมอ แล้วนำผลตอบแทนนั้นไปแบ่งให้กับผู้ถือหน่วยลงทุน ในรูปแบบของเงินปันผล

ซึ่งเมื่อมีการระดมเงินทุนแล้วก็จะนำไปปิดกอง โดยเปิดให้จองซื้อเมื่อจัดตั้งโครงการ(IPO) แล้วนำไปจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ  เพื่อทำให้เกิดสภาพคล่อง จากในทรัพย์สินที่หลากหลาย เช่น สนามบิน  ศูนย์แสดงสินค้า  ศูนย์ประชุม  อาคารสำนักงาน  หรือโรงแรม เหมือนๆหุ้นตัวหนึ่ง

ผู้ลงทุนจึงจะมีฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสินทรัพย์นั้นๆ แบบทางอ้อมผ่านการถือหน่วยลงทุนที่ซื้อ แม้จะไม่ได้มีการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นจริงๆ เพื่อทำการพัฒนาหรือขายต่อ แต่เราก็สามารถได้รับผลตอบแทน ที่เป็นเหมือนรายได้จากการบริหารสินทรัพย์ดังกล่าวค่ะ

ประเภทของกองทุน

โดยกองทุนอสังหาริมทรัพย์นี้ จะมีการแบ่งประเภทออกตามกรรมสิทธิ์ในการลงทุน โดยแบ่งออกได้จาก 3 ประเภทของกองทุน ดังนี้

กองทุนอสังหาฯ Leasehold

กองทุนอสังหาฯ Leasehold คือ กองทุนที่ลงทุนในสัญญา เช่า หรือ เซ้ง โดยส่วนมากจะมีระยะเวลาในการเช่าประมาณ 20-30 ปีขึ้นไป. แต่กองทุนที่เป็นสิทธิ์ในการเช่าแบบนี้ เมื่อสัญญาเช่าครบกำหนด สิทธิ์ในการรับรายได้ก็จะหมดไปด้วย

กองทุนอสังหาฯ Freehold

กองทุนอสังหาฯ Freehold คือ กองทุนที่จะมีการดำเนินงานแบบเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือการขายขาด โดยมีสิทธิ์ในทรัพย์นั้น ก่อนจะมีการปล่อยเช่า จัดสรรพื้นที่ ตามที่ผู้ดำเนินการลงทุนจะวางแผนเอาไว้. โดยผลตอบแทนจะแบ่งจาก 2 ส่วนที่ได้ คือ เงินปันผลแบบหักภาษี ณ ที่จ่าย 10% และ การลดทุน หรือเงินต้นที่ไม่ถูกหักภาษี

กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน (Infrastructure Fund)

กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน คือ การระดมทุนแบบนำเงินไปลงทุนในกิจการโครงสร้างพื้นฐานที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ เช่น โรงไฟฟ้า  ระบบขนส่งทางราง  การคมนาคม  ประปา ถนน ท่าเรือ ทางด่วน เป็นต้น โดยจะเก็บเป็นผลกำไรที่หักค่าใช้จ่ายแล้ว และส่วนต่างจากราคาในตลาดหลักทรัพย์

ซึ่งผลตอบแทนที่ได้มาในรูปแบบเงินปันผลจากประเภทต่างๆนี้ ก็คือ กำไรจากอสังหาริมทรัพย์นั้น และ NAV จากกองทุนอสังหาฯ จึงเหมาะกับการถือครองไว้แบบระยะยาว เพราะต้องมีระยะเวลาในการเติบโต แต่ถ้าผู้ต้องการลงทุนแบบระยะสั้น จะต้องมีการศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมให้ดีในระดับความผันผวนที่อาจเกิดขึ้นก่อนตัดสินใจลงทุนค่ะ

โดยปัจจุบันนี้  กองทุนอสังหาฯก็ไม่ได้มีกองใหม่เปิดเพิ่มแล้ว เพราะทาง กลต. มีคำสั่งให้ออกเป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ กองรีท (REIT) แทน แต่ยังจะมีหน้าตาคล้ายๆเดิมอยู่ เพียงมีเรื่องของกฎเกณฑ์และข้อกำหนดที่แตกต่างกันเล็กน้อย

ปัจจัยในการเลือกกองทุนอสังหาริมทรัพย์

เอาล่ะ! คราวนี้ถ้าเราจะเลือกว่า กองไหนดีสุด? มีปัจจัยอะไรบ้างที่อาจส่งผลต่อการเลือกลงทุนของเรา ก็จะประกอบไปด้วย การเลือกทำเลที่ตั้ง ที่เล็งว่าเป็นพื้นที่จะมีการเติบโต หรือกำลังซื้อสูง เช่น เขตใกล้รถไฟฟ้า รวมถึงรูปแบบการหารายได้จากพื้นที่ๆมีอยู่ค่ะ เพราะทำเลเป็นเรื่องสำคัญในทุกธุรกิจแน่นอน เราควรเข้าใจรายละเอียดเช่นกันแม้เป็นการลงทุนรูปแบบกองทุนอสังหาฯ นี้ด้วย

และไม่ว่าจะเป็นกองทุนฯแบบ Leasehold หรือ Freehold การสนใจในเรื่อง อัตราส่วนผู้เช่า  เราก็จะเห็นภาพรวมว่าผู้จัดการกองทุนดำเนินงานได้มีประสิทธิภาพแค่ไหน  ถ้าเปอร์เซ็นต์ผู้เช่าน้อย โอกาสเติบโตก็อาจจะน้อยตามค่ะ. ส่วนเรื่องของเงินปันผล  แม้กองทุนอสังหาฯ จะมีรูปแบบที่แตกต่างจากกองทุนอื่นบ้าง  แต่ความสม่ำเสมอของเงินปันผลในกองที่เราเลือก  ก็จะแสดงให้เห็นว่ากองทุนนั้นเป็นกองทุนที่มีศักยภาพต่อไปในระยะยาว ยิ่งมีสภาพคล่องสูง ก็ยิ่งขายสินทรัพย์ง่ายในเวลาที่ต้องการ จึงต้องดูให้ดีในเรื่องลักษณะของสินทรัพย์ ที่กองทุนอสังหาฯนั้นไปลงทุนอีกเช่นเดียวกันค่ะ

ข้อดีของกองทุนอสังหาริมทรัพย์

เพราะกองทุนอสังหาฯ มีการลงทุนในรูปของการขายหน่วยลงทุน  ทำให้นักลงทุนที่พึ่งเริ่มสร้างรากฐานในชีวิต ก็สามารถเลือกลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์ได้โดยใช้เงินน้อย เมื่อเทียบกับการลงทุนในด้านนั้นโดยตรงค่ะ  เพียงแค่เงินจำนวนไม่กี่พัน  ก็เป็นเจ้าของผลตอบแทนที่มากกว่าเงินลงทุนแล้ว จึงคุ้มค่าสำหรับมนุษย์เงินเดือนที่สนใจการลงทุนด้านนี้เลยล่ะ

และเนื่องจากมีการบริหารงานในกองทุนให้กับเราโดยผ่านทางผู้จัดการกองทุนที่เชี่ยวชาญ จึงมีความเสี่ยงต่ำกว่าลงทุนเอง  ยิ่งธุรกิจอสังหาฯ ที่จะขายจะเช่าก็ไม่ค่อยง่ายนัก เสี่ยงอีกด้วยถ้าทำเลไม่ดีจริง  ไหนจะค่าส่วนกลาง หรือค่าซ่อมแซงอื่นๆ กองทุนอสังหาฯ จึงช่วยให้เราสบายกว่าแบบเห็นๆ

อีกทั้งกองทุนรูปแบบนี้ยังถือว่ามีสภาพคล่องสูง ซื้อง่ายขายคล่อง หากเราอยากเปลี่ยนมือ ก็หาคนซื้อต่อได้ไม่ยาก เพราะเป็นสินทรัพย์ประเภทนี้ทนทานต่อภาวะเศรษฐกิฐแม้อยู่ในช่วงตลาดผันผวนกว่าหุ้น  และมีสัดส่วนที่ชนะเงินเฟ้อค่ะ

กองทุนอสังหาฯ ทางเลือกในการลงทุนที่คาดหวังผลตอบแทนได้อย่างน่าสนใจ!

คงเห็นเหตุผลกันมากขึ้นแล้วใช่มั๊ยเอ่ย? ว่าทำไมมนุษย์เงินเดือนจึงควรสนใจกองทุนอสังหาฯ ตัวนี้กัน!! เพราะกองทุนประเภทนี้มักลงทุนในสินทรัพย์ที่น่าจับตา จึงทำให้เราคาดหวังผลตอบแทนได้อย่างน่าสนใจด้วย  ไม่จำเป็นต้องมีเงินถุงเงินถัง ไม่ต้องรอรวย เราก็เริ่มลงทุนกันได้แล้ว แถมยังมีมืออาชีพคอยดูแลผลตอบแทนให้เราอีกต่างหาก

ซึ่งเมื่อเราได้รู้จักกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น  ได้เข้าใจประเภทของกองทุน  และรู้ปัจจัยในการเลือกกองทุนนี้ ก็จะลดความเสี่ยงในการลงทุนได้ดีขึ้น บวกกับการลงทุนแบบที่สอดคล้องกับเป้าหมายทางการเงินที่เรามี แค่นี้ก็พร้อมแล้วค่ะที่จะเริ่มสร้างความมั่นคงในอนาคตไปกับกองทุนอสังหาฯ ที่เราคิดว่าเหมาะสมที่สุด เพราะนอกจากจะช่วยเอาชนะเงินเฟ้อได้ดี ยังมีโอกาสทำกำไรมากด้วยเมื่อถือครองแบบยาวๆ   ขอเตือนแค่เรื่องเดิมๆทิ้งท้าย ก็คือ ผู้ลงทุนจะต้องทำความเข้าใจและศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับเงื่อนไขผลตอบแทน และความเสี่ยงเพื่อวางแผนก่อนตัดสินใจลงทุนค่ะ จะได้ไม่ต้องมีนั่งเสียใจหลังควักกระเป๋าจ่ายกันไปแล้ว. เลือกให้ดี เลือกให้เหมาะกับตัวเอง แล้วความสุขในการลงทุนของคุณก็จะไม่หนีหายไปไหนแล้วล่ะค่ะ!