การซื้อหรือขายที่ดินมีรายละเอียดมากมายที่เชื่อว่าหลายคนอาจจะยังไม่ทราบ โดยเฉพาะขั้นตอนทางกฎหมายที่สำคัญไม่ว่าจะเป็น ขั้นตอนการโอนที่ดินซื้อขาย ค่าโอนที่ดินและค่าธรรมเนียมต่างๆในการดำเนินการ ซึ่งในทุกขั้นตอนนั้นจะรายละเอียดที่ควรทราบพอสมควร สำหรับเพื่อนๆท่านใดที่มีแพลนจะซื้อขายที่ดิน บอกเลยว่าห้ามพลาดบทความนี้ เพราะเราได้รวมความรู้เบื้องต้นในการเตรียมตัวก่อนโอนที่ดินมาไว้ให้เพื่อนๆได้อ่านจะได้โอนซื้อขายที่ดินได้แบบสบายใจไม่มีพลาดกันค่ะ
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับก่อนซื้อที่ดินต้องรู้อะไรบ้าง ที่นี่
สิ่งที่ต้องเตรียม ขั้นตอนการโอนที่ดิน
แนะนำวิธีในการเตรียมตัวทั้ง เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินซื้อขาย ขั้นตอนในการโอนที่ดินซื้อขาย ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินซื้อขาย จะมีรายละเอียดอย่างไรไปดูกัน
เอกสารที่ใช้ในการโอนที่ดินซื้อขาย
ขั้นแรกของขั้นตอนการโอนที่ดินซื้อขายคือการเตรียมเอกสารทั้งของผู้ซื้อและผู้ขายให้ครบถ้วน เพื่อนำมาดำเนินการต่อเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญเพราะถ้าหากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเตรียมเอกสารไม่พร้อมก็จะทำเราต้องเสียโอกาสและเวลาอย่างมาก ซึ่งเราสามารถแบ่งเอกสารออกตามประเภทผู้ซื้อได้เป็น 4 กรณี คือ
บุคคลธรรมดา
1.1 สำเนาบัตรประชาชนของผู้ซื้อและคู่สมรส พร้อมลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
1.2 ในกรณีมีการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล ต้องนำหนังสือเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง
1.3 ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนาลงชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง
1.4 ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน ต้องแนบหนังสือมอบอำนาจมาด้วย
1.5 สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
1.6 สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
นิติบุคคลธรรมดา
2.1 หนังสือรับรองนิติบุคคล ซึ่งมีอายุไม่เกิน 1 เดือน
2.2 บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น ซึ่งมีอายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดในบัญชีรายชื่อของนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่ต้องขออนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว ต้องมีหุ้นไม่ถึงร้อยละ 40 ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด
2.3 รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัท ซึ่งระบุวัตถุประสงค์ในการซื้อและแหล่งที่มาของเงินที่ใช้ในการซื้อ
2.4 สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจในการลงนาม
2.5 หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ
2.6 ในกรณีที่มอบอำนาจให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน ต้องแนบหนังสือมอบอำนาจมาด้วย
2.7 สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ
2.8 สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ
ข้อควรทราบเพิ่มเติมคือ บุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่เป็นชาวต่างชาติสามารถซื้อห้องชุดได้เท่านั้น เว้นแต่ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินเปล่าที่ไม่สามารถซื้อได้
ขั้นตอนในการโอนที่ดินซื้อขาย
- ทำการนัดหมายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายให้ตรงกัน จัดเตรียมเอกสารต่างๆข้างต้นแล้วนำไปยื่นเจ้าหน้าที่ที่ในการช่วยตรวจสอบเอกสารว่าครบถ้วนหรือไม่
- เมื่อเอกสารครบถ้วน เราก็ทำกรอกคำขอและ รอเรียกคิวจากเจ้าหน้าที่
- ยื่นคำขอและเอกสารต่อเจ้าหน้าที่ จากนั้นผู้ซื้อและผู้ขายลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เพื่อทำการประเมินเบื้องต้นถึงทุนทรัพย์และค่าธรรมเนียมต่างๆที่ต้องใช้ในการโอน
- เมื่อได้ใบค่าธรรมเนียมแล้ว ก็นำไปชำระเงินที่ฝ่ายการเงินของกรมที่ดิน
- เมื่อชำระค่าใช้จ่ายเรียบร้อยแล้ว เราจะได้รับใบเสร็จสีฟ้าและสีเหลือง โดยใบสีเหลืองคืนแก่เจ้าหน้าที่ ส่วนใบสีฟ้าเราจะให้ผู้ขายเก็บรักษาและให้สำเนาไว้กับผู้ซื้อ
- ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดจากเจ้าหน้าที่ เมื่อตรวจสอบเรียบร้อยแล้วผู้ซื้อจะได้รับสัญญาซื้อขายพร้อมโฉนดที่ดิน และผู้ซื้อก็จะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์
ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินซื้อขาย
ขั้นตอนการโอนที่ดินซื้อขาย จะมีค่าโอนที่ดินหรือค่าธรรมเนียมต่างๆ เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อผู้ขายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะรับผิดชอบในสัดส่วนเท่าไร แต่โดยส่วนมากค่าโอนที่ดินมักจะเป็นผู้ขายเป็นผู้รับผิดชอบ และในส่วนของค่าธรรมเนียมการโอนจะเป็นผู้ซื้อที่รับผิดชอบ ซึ่งค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่างๆ มีดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน คิดในอัตรา 2.0% ของราคาประเมินขาย โดยใช้ราคาสูงสุดในการคำนวณ
- ค่าจดจำนอง คิดในอัตรา 1.0% ของมูลค่าที่จดจำนองกับสถาบันการเงิน
- ค่าอากรแสตมป์ คิดในอัตรา 0.5% ของราคาขายหรือราคาประเมินสูงสุด
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดอ้างอิงจากราคาประเมินโดยคิดแบบขั้นบันได โดยจะทำการหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง ซึ่งจะเป็นไปตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คิดในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือประเมิน โดยเอามูลค่าสูงสุด แต่หากเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
- ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับสำนักงานที่ดินในการดำเนินการ ได้แก่ ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท ค่าอากร 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาษีที่ดิน ที่นี่
และทั้งหมดนี้คือข้อมูลเบื้องต้นและขั้นตอนการโอนที่ดินซื้อขายทั้งหมด ที่เราสามารถจัดการได้เองง่ายๆ ไม่ต้องวุ่นวายในวันดำเนินการ เพียงแค่ตรวจสอบและจัดเตรียมเอกสารต่างๆให้ครบถ้วน ทำตามขั้นตอนข้างต้นอย่างรอบคอบ รับรองว่าการโอนที่ดินซื้อขายครั้งนี้จะสำเร็จรวดเร็ว ไม่มีเรื่องผิดพลาดให้กวนใจอย่างแน่นอนค่ะ หากใครอยากได้ข้อมูลเพิ่มเติมสามารถสอบถามผู้เชี่ยวชาญจาก MoneyDuck ได้ฟรี ที่ลิงก์ด้านล่าง
บอกเล่าความคิดเห็นและสิ่งที่คุณรู้ที่นี่