ไขข้อสงสัย อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคืออะไร มีประเภทไหนบ้าง

ในยุคที่ทุกคนพยายามหารายได้มากกว่า 1 ทางและต้องการเกษียณอายุจากการทำงานให้ได้เร็วที่สุด การมองหา Passive Income จึงเป็นอีกหนึ่งหนทางที่ช่วยให้มีเงินใช้แม้ไม่ได้ทำงานซึ่งหนึ่งในนั้นคือการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ซึ่งก่อนจะตัดสินใจอยากให้คุณผู้อ่านทบทวนผ่าการรวบรวมสิ่งที่หลายคนอยากรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคืออะไร พร้อมตัวอย่างและคำถามที่หลายคนสงสัย

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คืออะไร

โดยเริ่มต้นขออธิบายถึงคำนิยามของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หรือ Investment Property (IP) คือ อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดิน หรืออาคาร หรือส่วนของอาคาร) ซึ่งถือครองโดยเจ้าของ หรือผู้เช่าภายใต้สัญญาเพื่อหาประโยชน์โดยจะมี 2 กิจการหลัก ๆ คือ

• กิจการคาดหวัง รายได้จากค่าเช่าเป็นผลตอบแทน
• กิจการคาดหวังการเพิ่มขึ้นของราคาสินทรัพย์ (เก็งกำไร)

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

• ที่ดิน ที่กิจการไปถือครองโดยคาดหวังการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดิน
• ที่ดิน ที่กิจการไปถือครองแต่ยังไม่ได้ระบุวัตถุประสงค์ใด ๆ
• อาคาร ที่กิจการครอบครองและเพื่อปล่อยเช่า
• กิจการพัฒนาอสังหาฯ (เช่น แสนสิริ เอพีไทยแลนด์ พฤษภา เรียลเอสเตท) โดยต้องการมองที่ดินต่าง ๆ ที่ซื้อเข้ามาเป็นสินทรัพย์เพื่อรอการพัฒนาและเป็นสินค้าคงเหลือ (ถือเพื่อขายตามปกติ) ต่อไป
• อสังหาฯ ที่กิจการใช้ประโยชน์แก่พนักงานของตนเอง เช่น หอพักพนักงาน เป็นต้น
• อสังหาฯ ที่มีไว้ใช้งาน แต่รอการขาย
• อสังหาฯ ที่ให้คนอื่นเช่าซึ่งอยู่ภายใต้สัญญาเช่าการเงิน

อสังหาริมทรัพย์ที่มิใช่เพื่อการลงทุน

• อสังหาริมทรัพย์ที่กิจการมีไว้เพื่อขายในการดำเนินงานปกติ หรืออยู่ในขั้นตอนการก่อสร้าง หรือพัฒนาเพื่อขาย (ธุรกิจอสังหาฯ)
• อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้าง หรือพัฒนาเพื่อให้บุคคลอื่น
• อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งาน รวมถึงที่ดินถือครองเพื่อใช้ภายในกิจการในอนาคต
• อสังหาริมทรัพย์ที่มีไว้ใช้งานรอการจำหน่าย

มาตรฐานที่ใช้ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ในปัจจุบันมาตรฐานที่ใช้เกี่ยวกับอสังหาฯ เพื่อการลงทุน คือ มาตรฐานการบัญชีฉบับที่ 40(ปรับปรุงปี 2560)

การจัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

ต่อมาจะอธิบายถึงลักษณะการจัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยก่อนจะเริ่มขออธิบายขออธิบาย 2 ตัวย่อที่มีความสำคัญได้แก่

• IP คือ ถือไว้เพื่อหาประโยชน์จากรายได้ค่าเช่า หรือจากการเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์
• PPE คือ ส่วนที่กิจการถือครองเพื่อใช้ในการผลิตสินค้า หรือการจัดหาสินค้า รวมถึงการให้บริการ หรือเพื่อวัตถุประสงค์ในการบริหารงาน

โดยจะมีการจัดประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคร่าว ๆ ดังนี้

1. หากแต่ละส่วนสามารถแยกขายได้ หรือแยกให้เช่าภายใต้สัญญาเช่าการเงิน กิจการจะต้องบันทึกส่วนต่างๆ แยกจากกัน
2. หากไม่สามารถแยกส่วนขายได้ กิจการจะบันทึกอสังหาริมทรัพย์เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน IP ได้ก็ต่อเมื่อสัดส่วนของอสังหาริมทรัพย์ที่กิจการถือไว้เพื่อใช้ในการผลิตสินค้า หรือจัดหาสินค้าหรือให้บริการ รวมถึงเพื่อวัตถุประสงค์ในการบริหารงานนั้นไม่มีนัยสำคัญ
3. ในบางกรณี หากกิจการอาจเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าและถูกใช้งานโดยบริษัทแม่ หรือมีบริษัทย่อยอื่นของกิจการ
4. ส่วนในงบการเงินรวมจะไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของกิจการเหล่านั้น
5. ส่วนในงบการเงินเฉพาะของกิจการจะถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นไปตามคำนิยาม

เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้นขอยกตัวอย่างการจำแนกประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

• ธุรกิจโรงแรม - จะมีบริการเสริมที่สำคัญต่อการให้บริการ PPE กระแสเงินสดไม่อิสระจากสินทรัพย์อื่น
• แต่หากเป็นอพาร์ทเม้นให้เช่า - จะไม่มีบริการเสริมที่สำคัญต่อการให้บริการ IP กระแสเงินสดอิสระจากสินทรัพย์อื่น

ก็คือจะไม่มีบริการเสริม เช่น รถบริการรับส่งสนามบิน อาหารเช้า การทำความสะอาดที่พัก Room Service ต่าง ๆ

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้ปลอดภัยมีอะไรต้องรู้ ที่นี่

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจึงเป็นอีกหนึ่งโอกาสสำหรับใครหลาย ๆ คนที่เริ่มอยากมองหาช่องทางรายได้ใหม่ ๆ แต่ถึงอย่างไรก็จะต้องศึกษาหาความรู้เพิ่มเติมซึ่งสามารถปรึกษาทั้งการลงทุนและการเงินได้ที่ MoneyDuck Thailand เพราะที่นี่มีเรามีทีมผู้เชี่ยวชาญพร้อมให้บริการในการรับฟังปัญหา เสนอทางออกทางการเงินและการลงทุนที่เหมาะสม