เช็คให้ชัวร์ คอนโดเงินเหลือ ข้อดีข้อเสียที่น่ารู้ ว่าคุ้มจริงหรือไม่

ในยุคที่ตลาดอสังหาฯ กลับมาคึกคักอีกครั้ง หลังจากหยุดชะงักจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ทำให้ตอนนี้มีการเข้าซื้ออสังหาทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกลุ่มคอนโดมิเนียมที่มีโปรโมชั่นออกมาจัดหนัก จัดเต็ม ลดกระหน่ำเพื่อดึงดูดความสนใจแก่ผู้ซื้อ รวมถึงข้อเสนอเกี่ยวกับคอนโดเงินเหลือ ข้อดี-เสียที่อยากแนะนำคนที่กำลังตัดสินใจซื้อคอนโดฯ ว่าดีจริงหรือไม่ พร้อมข้อควรระวัง! เพื่อป้องกันไม่ใช่เราตกเป็นเหยื่อ

คอนโดเงินเหลือคืออะไร

คอนโดเงินเหลือ คือ การยื่นกู้ซื้อคอนโดกับธนาคารในวงเงินที่สูงกว่าราคาขายจริง โดยจะผู้กู้จะได้รับเงิน 2 ก้อนที่ก้อนแรกมาจากเงินกู้ซื้อในราคาที่เท่ากับราคาคอนโดที่ต้องการซื้อจริงและอีกส่วนจะเป็นเงินส่วนต่างที่ได้รับเพิ่มมาจึงเป็นที่มาของคำว่า “คอนโดเงินเหลือ” ซึ่งเพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น

ตัวอย่างเช่น

นาย A ที่มีความต้องการซื้อคอนโด 1 ห้องในราคา 2.5 ล้านบาท แต่เมื่อไปยื่นกู้กับธนาคารได้วงเงินมาที่ 3 ล้านบาททำให้มีส่วนต่าง ๆ ที่ 500,000 บาท (มาจากการคำนวณขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละธนาคาร

Keyword! คอนโดเงินเหลือ = เงินส่วนต่างที่เกินมาจากยอดกู้จริง

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายคอนโด ที่นี่

ปัจจัยใดบ้างที่ทำคอนโดเงินเหลือ

ต่อมาจะพูดถึงปัจจัยที่มีส่วนสำคัญในการทำให้ผู้กู้ได้รับคอนโดเงินเหลือ หรือเงินส่วนต่างจากการยื่นกู้ ดังนี้

1. วงเงินเครดิตของผู้กู้

จะมาจากความสามารถในการผ่อนชำระตามเกณฑ์ของธนาคาร โดยมีการตรจสอบประวัติแล้วไม่มีประัติเสียทางการเงิน หรือติดเครดิตบูโร

2. ราคาประเมินทรัพย์

โดยมาจากการที่ธนาคารส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินคอนโดที่ต้องการขายว่ามีราคาซื้อสมตามราคาจริงหรือไม่ หรือหากราคาประเมินออกมาต่ำกว่าธนาคารก็จะสามารถปล่อยวงเงินสินเชื่อได้สูงขึ้นทำให้เกิดเงินส่วนต่าง

3. นายหน้า หรือเอเจนซี่

ที่เชื่อถือได้โดยสามารถหาคอนโดที่ถูกกว่าราคาตลาดและสามารถทำการยื่นเรื่องกู้สินเชื่อให้ผู้ซื้อได้ในราคาที่สูงกว่าจะทำให้มีเงินส่วนต่างจากการซื้อคอนโด (แต่อาจจะมีค่าบริการและค่าบริการตามที่ตกลง)

4. โครงการคอนโดมิเนียม

ที่จะมีเงินส่วนต่างของคอนโดในรูปแบบส่วนลดตามที่โครงการและผู้ซื้อตกลงกัน โดยมิแจ้งให้ธนาคาร หรือบริษัทประเมินราคาทราบ (เพราะอาจจะโดนกดวงเงินกู้ได้) รวมถึงกรณีที่ะนาคารสามารถปล่อยให้กู้ได้เพียงราคาจริงของคอนโดเท่านั้น

5. เจ้าของห้องทิ้งเงินดาวน์

จะเป็นการซื้อขายกับเจ้าของห้องเดิมที่ตกลงกันว่าเจ้าของจะทิ้งเงินดาวน์ (มิแจ้งให้ธนาคาร หรือบริษัทประเมินราคาทราบ)่ เพื่อนำมาเป็นส่วนลดที่ผู้ซื้อสามารถขอทำเรื่องกับธนาคารในการยื่นขอกู้ราคาเต็ม

คอนโดเงินเหลือ ข้อดี-เสีย

คอนโดเงินเหลือ ฟังดูน่าสนใจ แต่จริง ๆ อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ซึ่งควรพิจารณาทั้ง 2 ส่วน ก่อนเลือกลงทุน ซึ่งมีรายละเอียด ดังนี้

ข้อดี

• ได้รับเงินเป็นก้อน ซึ่งเงินส่วนต่างที่ได้รับสามารถนำไปใช้ในการชำระหนี้ส่วนบุคคล หรือหนี้อื่น ๆ ทำให้ช่วยลดหย่อนภาระทางการเงินในระยะสั้นได้เป็นอย่างดี
• นำไปตกแต่งคอนโด เงินส่วนต่างที่ได่มาสามารถนำไปซื้อเฟอร์เนิเจอร์ ของตกแต่งคอนโด เครื่องใช้ไฟฟ้าและอุปกรณ์ต่าง ๆ ให้ตรงตามสไตล์ที่เราต้องการ
• ดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าสินเชื่อส่วนบุคคล เนื่องจากสินเชื่อบ้านและคอนโดให้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าที่สินเชื่อชนิดอื่น ๆ

ข้อเสีย

• ยอดหนี้เพิ่มและระยะยาว จากการกู้เงินแบบคอนโดเงินเหลือซึ่งเงินส่วนต่างที่ได้รับจะทำให้วงเงินการกู้เพิ่มขึ้นส่งผลต่อการผ่อนชำระรายเดือนที่สูงขึ้น รวมถึงการนำไปใช้กลบหนี้ระยะสั้งก็ยังทำให้เรามีหนี้ระยะยาวที่ต้องผ่อนในยอดที่สูงขึ้นจึงควรวางในการจัดการเงินให้ดี
• ทำให้เสียเครดิต เนื่องจากการซื้อคอนโดเงินเหลือที่เป็นการก่อหนี้รูปแบบหนึ่งในระยะยาวซึ่งถ้าหากการวางแผนที่ดี อาจเกิดเหตุไม่คาดฝัน ขาดรายได้ในการผ่อนชำระหนี้ทำให้เสียเครดิตได้

ข้อควรระวังของคอนโดเงินเหลือ

ทิ้งท้ายด้วยข้อควรระวังของคอนโดเงินเหลือที่ไม่อยากให้ผู้ซื้อมองข้ามจากโฆษณาชวนเชื่อบางอย่างอาจทำให้คล้อยตามจึงจำเป็นระมักระวังและรู้ก่อนเพื่อป้องกันนั่นเอง

คำโฆษณาชวนเชื่อ

ที่หลายคนต้องตกเป็นเหยื่อจากการทำงานของนายหน้าที่ไม่โปร่งใสโดยใช้คำพูดในการหว่านล้อมชักจูงผ่านคำโฆษณาชวนเชื่อต่าง ๆ อาทิ - ได้ทั้งเงินก้อนไปกลบหนี้ คอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ให้ก่อน พร้อมผู้เช่า - คอนโดเงินเหลือ ปิดให้ก่อน ผ่อนทีหลัง - เป็นเจ้าของคอนโดง่าย ๆ ได้เงินเหลือคืนเป็นแสน - โอกาสทอง กู้ซื้อคอนโด เงินเหลือหลักแสน - ซื้อคอนโด เงินเหลือลงทุน 100,000-1,000,000 บาท - กู้ซื้อคอนโดเงินเหลือปิดหนี้ ได้ฟรีเงินก้อน - กู้ซื้อคอนโดเงินเหลือ ปิดหนี้ทั้งใน-นอกระบบ

โดยหากคล้อยตามอาจจำทำให้คุณได้คอนโดมิเนียมที่ไม่มีคุณภาพ ไม่เป็นที่ต้องการของตลาด หรืออาจจะไม่มีผู้เช่าจริงซึ่งอาจก่อให้เกิดหนี้ที่ไม่สามารถชำระเกิดขึ้นได้

ข้อมูลน้อย ไม่แน่ชัด

เมื่อเราไม่ได้ทำการตรวจสอบตลาด ไม่ทราบราคาคอนโดที่แท้จริง อาจทำให้ถูกโก่งราคาได้และอาจจะทำให้คุณขาดทุนตั้งแต่ยังไม่ทันเริ่มซื้อคอนโด เช่น นาย B ซื้อคอนโดในราคา 2 ล้านโดยหลงเชื่อว่าได้รับจากส่วนลดโครงการ 200,000 บาท ทั้งที่ข้อมูลจริง ๆ คอนโดอาจมีมูลค่าเพียง 1.4 บาททำให้นาย B ต้องจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ที่แพงขึ้นและยังได้ราคาคอนโดสูงกว่าตลาด

ทำเล

สิ่งที่ชวนเชื่อของคนขายที่บอกว่าอยู่ในทำเลดี ปล่อยเช่าได้ง่าย แต่ความเป็นจริงตลาดอาจจะเงียบไม่ได้ปล่อยเช่าง่ายอย่างที่เข้าใจ ทำเลจึงเป็นสิ่งที่ต้องพิจารณและต้องรู้ความต้องการของตลาดว่าทำเลที่ตรงนั้นมีความต้องการเช่าซื้อมากน้อยเพียงใด

สภาพคล่องทางการเงิน

หากไม่วางแผนให้ดีการซื้อคอนโด คือ หนี้ระยะยาวที่หากได้แม้จะได้รับเงินส่วนต่างเพิ่มเติมมากก็จะต้องเอาไปคิดคำนวณเป็นยอดแต่ละเดือนทำให้มีค่าใช้จ่ายแต่ละเดือนสูงขึ้น ยิ่งหากไม่สามารถผ่อนไหวทำให้เสียเครดิตและคอนโดถูกยึด

คอนโดเงินเหลือ ข้อดี-เสีย ต่าง ๆ ที่ได้นำมาฝากคงจะช่วยให้คุณผู้อ่านมองเห็นภาพด้านการลงทุนอสังหาฯ ของคอนโดมิเนียมสักห้องเพิ่มขึ้น รวมถึงเข้าใจเงินส่วนต่าง ๆ ที่นิยมเรียกกันว่าเงินเหลือทั้งที่จริง ๆ แล้วเป็นเงินที่เพิ่มภาระหนี้ให้แก่ผู้กู้ในยอดที่สูงขึ้นต่อการผ่อนจ่ายชำระในแต่ละเดือนทำให้ต้องทบทวนให้ดี ๆ ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดเงินเหลือ รวมถึงวางแผนบริหารในการจัดการเงินให้มีประสิทธิภาพ

สำหรับท่านใดที่สนใจยื่นขอกู้คอนโดเงินเหลือ หรือวางแผนอยากมีคอนโดสักห้อง แต่ไม่รู้ว่าจะปรึกษาใครดี หรือไม่รู้ว่าโครงการไหนน่าเชื่อถือสามารถทักเข้ามาสอบถามกับเจ้าหน้าที่ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการลงทุนได้ที่ MoneyDuck Thailand ซึ่งเราพร้อมให้คำปรึกษาฟรีแบบไม่มีค่าใช้จ่าย