ขั้นตอนการขายที่ดินให้รวดเร็วและราคาดี

เมื่อพูดถึงการขายที่ดิน เราก็จะต้องมีเทคนิคเพื่อที่จะขายให้ได้รวดเร็วและราคาดีเพราะที่ดินนั้นสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้หลายอย่างและมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆด้วย แต่สถาบันการเงินมักจะไม่ค่อยปล่อย เงินกู้ให้กับการซื้อที่ดิน มากสักเท่าไหร่ ซึ่งทำให้การขายที่ดินเหล่านั้นขายออกค่อนข้างยากมาก ดังนั้นเราจะต้องมาดูว่ามีเทคนิคอะไรบ้างที่จะช่วยให้เราขายที่ดินได้เร็วและราคาดีอีกด้วย  ดังต่อไปนี้

วิธีขายที่ดินให้ได้ราคาดี

วิธีนี้จะช่วยให้เรารู้ว่าวิธีการขายที่ดินให้ได้ราคาดีนั้นจะต้องทำอะไรบ้างและตรวจสอบอะไร โดยส่วนใหญ่แล้ว เราอาจจะนึกถึง หลายๆทางในการขายให้ได้ราคาดีแต่วิธีนี้ก็ช่วยให้เร็วมากขึ้นอีกด้วย ซึ่งวิธีที่จะทำให้ขายได้ราคาดีนั้นไม่ใช่เรื่องง่าย แต่จะทำให้เป็นเรื่องง่ายก็ได้ ดังนั้น ให้เราดูด้วยกันดังต่อไปนี้ว่ามีอะไรบ้างที่ทำให้เราขายที่ดินได้ราคาดีทั้งต่อไปนี้ค่ะ

1. เปลี่ยนแปลงโซน

ผนังเมืองหรือโซนนิ่ง เป็นตัวกำหนดขอบข่ายการใช้ประโยชน์ของที่ดิน ว่าจะทำได้มากน้อยขนาดไหนซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่จะทำให้มีความสัมพันธ์อย่างใกล้ชิดกับมูลค่าของที่ดินบริเวณ ตื่นๆ แล้วเมื่อมีการจัดทำผนังเมืองใหม่ขึ้น เจ้าของที่ดินจะต้องยื่นคำร้องกับทางราชการ ที่เกี่ยวข้องด้วยเพื่อที่จะให้มีการปรับตัวนิ่งการใช้ประโยชน์ใหม่ซึ่งจะทำให้ ใช้ประโยชน์ได้มากขึ้นนั่นเอง

2. ปรับปรุงภูมิทัศน์

โดยการปรับปรุงภูมิทัศน์นั้น จะทำให้เศรษฐกิจดียิ่งขึ้นเข้าไปอีก เพราะเมื่อเรานำต้นไม้มาปลูกในที่ดินก็จะทำให้ขายได้เร็วและทำให้ผู้ที่จะซื้อนั้นสนใจมากขึ้นเป็นเทคนิคอย่างหนึ่งที่จะทำให้เราขายได้ราคาดีและรวดเร็วนั่นเอง และ พุ่งเป้าไปยังกลุ่มลูกค้า เมื่อเราพุ่งเป้าไปยังกลุ่มลูกค้า โดยการที่เราตรวจเช็คผังเมืองและโซนนิ่งว่าที่ดิน นั้นสามารถนำมาใช้ประโยชน์อะไรได้บ้างและ คิดว่าใครที่จะเป็นลูกค้าที่ดินเปล่าที่เราจะขายให้ได้ เพื่อที่จะทำการตลาดไปยังกลุ่มลูกค้าเหล่านี้ โดยตรงซึ่งวิธีนี้ก็จะช่วยให้เราขายได้ไวขึ้นและราคาดีอย่างแน่นอน

3. ให้ผู้ซื้อรู้ว่าสามารถยืดหยุ่นได้

การที่เราให้ผู้ซื้อรู้ว่าสามารถยืดหยุ่นได้ถือว่าเป็นเรื่องที่สำคัญมากสำหรับ ช่วงที่เป็นตลาดของผู้ซื้อผู้ขาย ก็จะต้องมีเทคนิค เพื่อที่จะดึงดูดผู้ซื้อให้อยากซื้อที่ดินแปลงนี้ให้ได้ซึ่งวิ ธีเหล่านี้ สามารถดูขั้นตอนต่อไปนั่นเอง และ ข้อเสนอใช้วิธีแลกเปลี่ยน

การที่เรามีข้อเสนอและวิธีแลกเปลี่ยนนั้นก็จะใช้ได้ดีตอนที่ น่าจะเป็นช่วงที่ตลาดเป็นของผู้ซื้อโดยที่เราจะใช้เทคนิคในการแลกเปลี่ยนแทนการขาย เราสามารถที่จะแลกเปลี่ยนกับที่ดินแปลงอื่นหรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆได้

4. เงื่อนไขที่น่าจูงใจ

การที่เราเสนอเงื่อนไขที่น่าดึงดูดก็จะทำให้คนขายทั่วไป ชอบและ จะคุ้นเคยกับประโยคนี้เพราะว่าซื้อพวกเขาจะซื้อในราคานี้หากได้ตามเงื่อนไขที่ต้องการ และสำหรับการขายที่ดินเปล่านั้น อาจจะต้องเปลี่ยนเป็นจะขาย ซื้อตามเงื่อนไขที่เราชอบ และเช่ากลับคืนที่ดินทั้งหมดหรือที่ดินบางส่วน เมื่อเรามี กลยุทธ์ในการขายที่ดินเปล่าที่น่าสนใจเราอาจจะต้อง ใช้วิธีเช่ากับคืนที่ดินทั้งหมดหรือเช่าที่ดินบางส่วนเพื่อเสนอการขายที่มีเงื่อนไข จะทำให้ผู้ซื้อที่ดินมีเงินค่าเช่าบางส่วนเพื่อนำมาใช้จ่ายหรือผ่อนค่าที่ดินเปล่าได้นั่นเองถึงแม้ว่าเราอาจจะทำให้ผู้ขายต้องเสียเงินค่าเช่าไปบ้างเล็กน้อยแต่ก็จะทำให้ขายที่ดินเปล่าได้เงินเยอะขึ้นและลดค่าใช้จ่ายได้

5. เข้าร่วมลงทุนกับผู้ซื้อ

เมื่อเราเข้าร่วมลงทุนกับผู้ซื้อ ก็จะทำให้วิธีนี้ใช้ได้ดีกับผู้ซื้อที่เป็นผู้รับเหมา ซึ่งอาจจะเสนอการขายที่ดินในราคาต่ำเป็นพิเศษและเราก็ได้ประโยชน์อีกส่วนหนึ่งในรูปส่วนการแบ่งผลกำไรจากการพัฒนาพื้นที่ให้เป็นคอนโดหรือพื้นที่เชิงพาณิชย์นั้นเองและผูกอยู่กับเงื่อนไข

เราสามารถผูกกับ เงื่อนไขตามที่ผู้เช่าต้องการ ที่จะสร้างสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน เพราะว่าบางทีอาจมีคนเข้ามาเสนอถ้ามีการก่อสร้างอาคารแบบนั้น ซึ่ง อาจจะให้ช่วยอำนวยความสะดวกต่างๆด้วยแล้วสามารถจะมาเช่าอาคารทั้งหมดหรือบางส่วนได้ให้เราเก็บรายชื่อผู้เช่าเหล่านั้นไว้เพื่อนำมาเป็นข้อเสนอในการขายให้กับผู้ซื้อที่ดินที่พวกเขาต้องการคิดที่จะสร้างอาคารให้คนเช่า การทำแบบนี้อาจจะช่วยให้เราขายได้ง่ายขึ้นได้

วิธีตั้งราคาขายที่ดิน

มี 4 วิธีที่ เราจะตั้งราคาขายที่ดิน เพราะสำหรับมือใหม่ที่กำลังจะ ขายที่ดินนั้นอาจเป็นเรื่องยากที่จะต้องตั้งราคา ที่ดินด้วยตัวเองเพราะบางทีเราอาจไม่รู้ว่าจะต้องตั้งราคาแบบไหนที่ทำให้เหมาะสมเหตุผลกับลักษณะที่ดินและรูปร่างรวมถึงสภาพของที่ดินด้วย ดังนั้น เราก็จะต้องมีความรู้ในเรื่องนี้เพื่อที่เราจะตั้งราคาขาย ทำให้ผู้ซื้อรู้สึกว่าสมเหตุสมผลที่จะซื้อที่ดินนี้ ดังนั้น ให้เรามาอยู่ด้วยกันว่า วิธีนี้จะช่วยเราอย่างไรได้บ้าง

1.หาข้อมูลเบื้องต้น

การที่เราหาข้อมูลจากราคาการประเมิน เราก็ต้องนำมาตั้งราคาขาย เลยไปทันที แต่นี่ไม่ใช่ว่าเราจะขายได้ทันที เพราะยังมีหลายๆอย่างที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย ด้วยราคาการประเมินจะเป็น การเริ่มต้นที่ทำให้เราทราบราคาที่ดินของตัวเองในระดับหนึ่ง ซึ่งเราก็ต้อง พยากรณ์ว่า ราคาประเมินนั้นมีกี่ประเภท:

ประเภทที่ 1 ราคาประเมินราชการจากกรมธนารักษ์ เราสามารถดูราคา การประเมินจากกรมธนารักษ์ได้ในการตั้งราคาที่ดิน จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ เพราะส่วนใหญ่แล้วจะเป็นการประเมินขั้นต้น ราคาที่เป็นการประเมินขั้นต้นอาจจะต่ำกว่าที่ราคาซื้อกันจริงๆในท้องตลาด และทางกรมธนารักษ์จะทำการประเมินราคาที่ดินทุกๆ 4 ปีด้วย ซึ่งปัจจุบัน ได้มีการอัพเดตไปเมื่อต้นปี 2559  และใช้ไปจนถึง 2562 ซึ่งการเช็คราคาจากตรงนี้นั้นส่วนใหญ่ก็จะนิยมใช้เป็นข้อมูลขั้นต้นเท่านั้นแต่เมื่อเราขายไปจริงๆแล้วบวกลบคูณหารสภาพแวดล้อมและภาษีที่ดิน

ประเภทที่ 2 ราคาประเมินจากองค์กรอิสระหรือสถาบันการเงิน ซึ่งส่วนใหญ่แล้วการประเมินจากองค์กรอิสระก็จะคิดคำนวณจากราคาตลาดเป็นส่วนใหญ่แต่การนำข้อมูลจากกรมธนารักษ์นั้น จะมาประกอบด้วยราคาที่น่ามักจะเป็นราคาในท้องตลาด การประเมินนี้ก็ถือเป็นการประเมินราคาที่สะท้อนถึง มูลค่าที่ดิน ซึ่งจะได้มากกว่าตัวเลขจากกรมธนารักษ์

2.ศักยภาพทำเลที่ตั้งของที่ดิน

ในปัจจุบันนี้ ทำเลที่ตั้งของที่ดิน จะมีส่วนสำคัญมากในการที่จะเพิ่มมูลค่า ให้กับที่ดิน แกงต่างๆ ซึ่งถ้าหากว่าที่ดินที่ตั้งอยู่บนที่ทำเล Prime Zone เป็นย่านศูนย์กลางธุรกิจ  CBD หรือเป็นแหล่งท่องเที่ยว เรื่องราคาที่ดินก็จะสูงมากขึ้น ท้อขั้นตอนการประเมินราคาจากกรมธนารักษ์ และดูข้อมูลจากในราคาตลาดบวกลบ กลับข้อดีข้อเสียของที่ดินออกมาเป็นราคาได้เลย อย่างที่กล่าวมานี้ สามารถตอบโจทย์ผู้ซื้อได้ว่าที่ดิน สามารถนำไปทำธุรกิจได้อย่างแน่นอนและได้ประโยชน์จากการคืนที่ดินเพราะสามารถปล่อยเช่าได้และเปิดกิจการของตัวเองได้ด้วย นอกจากนี้ ผังเมือง ก็สำคัญเพราะส่วนใหญ่ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนพวกเขาจะมองภาพรวมในการใช้ประโยชน์ของที่ดินและกฎหมายการสร้างอาคารสูง แน่นอนว่าที่ดินที่ตั้ง ที่อยู่ในบริเวณผังเมือง สามารถสร้างตึกสูงก็ย่อมได้และสามารถบวกราคาได้มากกว่าที่ดินที่ตั้งอยู่ในผังเมืองที่มีความจำกัด ความสูงได้อีกด้วย

3.ลักษณะที่ดิน รูปร่าง ขนาดเนื้อที่ และสภาพของที่ดิน

หลายคนคงคุ้นเคยกับ พี่ไม่มีทางเข้าและทางออกซึ่งพัฒนาได้ยาก ต่อให้อยู่บนทำเล Prime Zone  ก็ไม่สามารถที่จะเพิ่มมูลค่าได้เลยนอกจาก ผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของที่ติดๆ ด้านข้าง ใช้เพื่อเพิ่มขนาดที่ดินและรวมไปถึงการ ที่ดินที่ตั้งอยู่ใกล้กับทำเลเสื่อมโทรมก็ย่อมขายได้ยาก และการตั้งราคาที่ไม่สูงเท่าทำเลอื่นๆในโซนเดียวกัน ดังนั้นรูปร่างของที่ดินและขนาดมีส่วนที่จะเพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินได้สามารถจำลองให้ ภาพได้ง่ายๆโดยการยกตัวอย่างที่ดิน 2 แปลงซึ่งมีขนาดเท่ากัน แต่อีกแปลงเป็นที่ดินเชิงลึก เป็นที่ดิน กว้างและมีความยาว ซึ่งติดถนนเหมือนกัน แปรงที่มีหน้ากว้างจะสามารถนำมาใช้ประโยชน์ได้มากกว่าและสามารถตั้งราคาให้สูงกว่าได้ด้วย จากนี้ก็จะเป็นเรื่องของขนาดที่ดิน เมื่อเกิดการซื้อราคาที่ดินต่อหน่วยตารางวา ในปริมาณที่น้อยกว่าอาจจะมีราคาสูงกว่า ว่าเป็นไปได้ว่า เจ้าของที่ดินมีการตกลงกับผู้ซื้อในกรณีแบ่งขายราคาต่อตารางวาก็จะมีมูลค่ามากกว่า การขายที่ดินทั้งหมด

4.ข้อกฎหมาย สิทธิการถือครอง และภาระผูกพันของที่ดิน

ข้อกฎหมายมีผลต่อการตั้งราคา ได้แก่ข้อกฎหมายต่างๆ รวมไปถึงการเปลี่ยนแปลงของผังเมือง ไม่ว่าจะเป็นพรบผังเมืองพรบการควบคุมความสูงของอาการ อากาศต่างๆของกระทรวงที่เกี่ยวข้องกับผังเมืองและอสังหาริมทรัพย์ข้อจำกัดต่างๆ ก็เหมือนกันบังคับ ที่ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถใช้งานที่ดินตามประสงค์อย่างเต็มที่ ราคานี้จึงทำให้เป็นไปตามความยืดหยุ่น ของข้อกฎหมายต่างๆได้ นอกจากนั้น รวมไปถึงกรณีที่ดินผืนนั้นที่มีภาระผูกพัน ของที่ดินอยู่ ส่วนใหญ่แล้วที่ดินที่มีขนาดใหญ่ มีการชอบเกิดขึ้นจะเป็นแบบระยะยาว อาจจะมีการเปลี่ยนมือเจ้าของในการซื้อขาย ก็สามารถ มีสัญญาเช่าผูกพันอยู่ผู้ซื้อที่ดินก็ไม่สามารถเข้ามาใช้งานได้ทันทีผู้ขายก็ไม่สามารถตั้งราคาขายได้ ให้มากกว่าที่ดิน พี่ไม่มี รวมถึงอารมณ์ความรู้สึกความต้องการของการซื้อ ก็มีส่วนสำคัญในการเพิ่มและลดราคามูลค่า ที่ดินถ้าผู้ขายต้องการขายให้ไวและต้องการใช้เงิน ว่าจะเสนอขาย ที่ถูกกว่า อาจจะเป็นการต่อรองราคาจากผู้ซื้อ นอกจากการตั้งราคาที่ดินให้เหมาะสมแล้วผู้ขายจะต้อง ใจเย็นๆและติดตามความเคลื่อนไหว หิวตลอดเวลาเพื่อโอกาสในการขายที่ดินและการตั้งราคานั่นเอง 
# ข้อดีข้อเสียของการที่ดินด้วยตัวเอง

ข้อดีของการขายด้วยตัวเอง

• กำหนดราคาเองได้แต่ต้องอยู่บนกรอบพื้นฐานการประเมินที่ดินจากราชการ
• เลือกผู้ซื้อได้ดวยตนเองตามความเมหาะสมและพึงพอใจ รวมทั้งสามารถเลือกระยะเวลา สถานที่ ในการเจรจาได้อย่างสะดวกสบาย  และไม่ต้องจ่ายเงนเพิ่มในส่วนของค่านายหน้าเมื่อขายที่ดินได้

ข้อดีของการมีนายหน้าขายที่ดิน

• โอกาสขายได้มีสูงเพราะนายหน้ามีช่องทางการขายที่กว้างโดยเฉพาะเครือข่าย
• สะดวกสบาย เพราะไม่ต้องลงข้องเกี่ยวกับเอกสารหรือด้านกฏหมาย
• เป็นที่ปรึกษาที่ดี โดยเฉพาะการทำธุรกรรมสำหรับมือใหม่ที่ไม่เคยขายที่ดิน

ข้อเสียของการขายด้วยตัวเอง

• อาจจะต้องเสียค่าโฆษณาและประสัมพันธ์สำหรับขายที่ดิน
• ขาดประสบการณ์ โดยเฉพาะเทคนิคในการเจรจา
• การตั้งราคาที่ดินอาจดูไม่สมเหตุสมผลจนเป็นเหตุให้การตัดสินใจซื้อที่ดินนั้นหมดโอกาสไป

ข้อเสียของการมีนายหน้าขายที่ดิน

• เสียค่านายหน้า โดยราคากลางอยู่ที่ 3% ของราคาขาย
• อาจถูกกดราคาเพื่อต่อรองการเจรจากับผู้ซื้อ
• ที่สำคัญอาจโดนเอาเปรียบในช่องว่างของสัญญา 
# การขายที่ดินต้องมีเทคนิค

สรุปแล้วเอาการขายที่ดินให้รวดเร็วและราคาดีก็จะต้องมีเทคนิคต่างๆที่ได้กล่าวไปนี้เมื่อเราทำตามขั้นตอนทั้งหมดแล้วก็จะสามารถขายที่ดินได้อย่างรวดเร็วและราคาดีได้แต่ถ้าเราต้องการที่จะใช้เงินเร็วๆของก็ต้องมีการทำตามข้อตกลงหรือการต่อรองของผู้ซื้อเพื่อที่เราจะได้ใช้เงินเร็ว นี่ก็เป็นอีกอย่างหนึ่งที่เราสามารถทำได้แต่ถ้าหากว่าเราต้องการราคาดีและรวดเร็วนั้นเราก็ต้อง ทำตามทุกขั้นตอนเหมือนกันซึ่งบางอย่างก็ต้องใช้เวลาแล้วแต่เทคนิคของเราด้วย