วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน คิดยังไง วางแผนการเงินให้มั่นใจก่อนกู้

การซื้อบ้าน ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง และอยู่กับเราเป็นระยะเวลาค่อนข้างนานซึ่งส่วนใหญ่ก็จะเลือกผ่อนบ้านตั้งแต่ 15 - 40 ปี ซึ่งถ้าคิดคำนวณคร่าว ๆ บ้านหลังนึงก็อยู่กับเรามาเกือบครึ่งชีวิต การเลือกบ้านจึงค่อนข้างสำคัญ และที่สำคัญกว่าไม่แพ้กันคือ แผนการเงินที่จะต้องวางแผนว่าจะผ่อนบ้านครบกำหนดสัญญาได้อย่างไร ในวันนี้จะพาคุณไปรู้จักกับประเภทของดอกเบี้ย พร้อมวิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน ทั้งแบบคำนวณเองและใช้ตัวช่วย รวมถึง 5 เคล็ดลับที่จะช่วยให้คุณกู้บ้านแบบดอกเบี้ยไม่บาน

รู้จักประเภทดอกเบี้ยบ้าน

เริ่มต้นก็จะต้องพามารู้จักกับประเภทดอกเบี้ยกันเสียก่อนซึ่งจะเป็นแบบทั่ว ๆ ไปที่นิยมนำมาใช้คิดสินเชื่อแบบต่าง ๆ รวมถึงดอกเบี้ยบ้าน ได้แก่

1. อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบคงที่ (Fixed Rate)

จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกำหนดไว้เป็นตัวเลขเฉพาะไม่มีการปรับขึ้น หรือลดลงซึ่งจะคงที่ตลอดอายุการกู้ หรือในช่วงระยะเวลาที่กำหนด เช่น เรากู้เงินซื้อรถโดยมีอัตราค่าดอกเบี้ยคงที่ 2.80% ต่อปี ก็จะถูกนำไปคูณกับค่างวดที่จะต้องผ่อนจ่ายเช่น 7,800 ต่อเดือนจนครบงวดรถ 60 เดือน หรือ 5 ปีนั่นเอง

2. อัตราเงินกู้แบบลอยตัว (Floating Rate)

จะเป็นอัตราเงินกู้ที่มีการเปลี่ยนแปลงไปตามการลงทุนของแต่ละธนาคาร หรือสถาบันการเงินผู้ให้กู้ เช่น MLR หรือ MRR โดยไม่กำหนดเฉพาะเจาะจงซึ่งสามารถขึ้น-ลง ได้ตามสถานการณ์เศรษฐกิจ และสถาบันการเงินจะประกาศออกมาเป็นระยะ

• MLR (Minimum Loan Rate) จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจาก “ลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี” เช่น มีประวัติการเงินที่ดี มีหลักทรัพย์ค้ำประกันอย่างเพียงพอ ส่วนใหญ่ใช้กับ “เงินกู้ระยะยาวที่มีกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน”

• MRR (Minimum Retail Rate) อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารพาณิชย์เรียกเก็บจาก “ลูกค้ารายย่อยชั้นดี” เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย

  โดยบ้านส่วนใหญ่จะเข้าข่ายอัตราเงินกู้แบบลอยตัว หรือเข้าหลักเกณฑ์แบบ MRR ที่หลายคนอาจจะคุ้นเคยเมื่อไปยื่นเรื่องขอกู้บ้านกับธนาคาร หรือสถาบันการเงินต่าง ๆ

วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน

ต่อมาจะเป็นการแสดงวิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านซึ่งที่ขอสมมติว่า นางสาว B อยากกู้เงินซื้อบ้านในวงเงินกู้ 2.4 ล้านบาท โดยมีค่า MRR 6% โดยธนาคารได้มีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ ดังนี้

• ปีที่ 1 - 3: อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 4.50% ต่อปีทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ย 108,000 บาทต่อปี (ในสามปีแรก)
• พอเข้าปีที่ 4 อัตราดอกเบี้ย = MRR-0.25% เท่ากับ 6.00 - 0.25% = 5.75% ซึ่งจะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไปทำให้ 5.75% ของ 2.4 ล้านบาทจะเท่ากับ 138,000 บาทต่อปีนั่นเอง

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ อัปเดต ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน 2566 ธนาคารไหนดอกเบี้ยเท่าไรบ้าง ที่นี่

เครื่องมือช่วยคำนวณดอกเบี้ยบ้านและสินเชื่อ

โดยถ้าหากอยากเพิ่มประสิทธิภาพในการคำนวณมากขึ้นและไม่อยากเสียเวลาในปัจจุบันธนาคาร สถาบันการเงิน หรือแหล่งการเงินต่าง ๆ ก็ได้มีการออกเครื่องมือมาเพื่อช่วยให้คนที่ต้องทราบดอกเบี้ยบ้าน หรือสินเชื่อลองกรอกข้อมูลเพื่อคำนวณดอกเบี้ยต่าง ๆ ได้เองก่อนซึ่งวันนี้หยิบยกเอา 4 ตัวอย่างการคำนวณเกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้านมาฝาก

1. คำนวณวงเงินกู้สูงสุด ใช้สำหรับตรวจสอบยอดวงเงินกู้บ้านสูงสุดที่คาดว่าคุณจะได้รับการพิจารณาจากธนาคาร หรือสถาบันการเงินและยอดผ่อนชำระในแต่ละเดือน
2. คำนวณสินเชื่อรีไฟแนนซ์ จะเป็นการเช็กยอดผ่อนชำระต่อเดือนในอัตราใหม่และจำนวนเงินที่จะช่วยคุณประหยัดมากขึ้นหลังจากการทำรีไฟแนนซ์
3. คำนวณยอดผ่อนต่อเดือน จะเป็นการคำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนตามอัตราดอกเบี้ยที่ได้รับ
4. คำนวณอัตราดอกเบี้ยรายเดือน จะเป็นการคำนวณยอดผ่อนชำระต่อเดือนว่าสูงเกินจะรับไหวหรือไม่

เคล็ดลับกู้บ้านดอกเบี้ยไม่บาน

ทิ้งท้ายด้วย 5 เคล็ดลับที่จะช่วยให้คุณกู้ดอกเบี้ยมาแล้วไม่บานจนเกินความจำเป็นซึ่งสามารถทำได้ง่าย ๆ ดังนี้

1. จัดการแผนการเงิน

สิ่งสำคัญของการซื้อบ้านนอกจากโลเคชั่นที่ดี แบบบ้านที่ถูกใจ คือเงินซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกว่าคุณจะมีความสามารถในการซื้อบ้านได้ในราคาที่เท่าไร ซึ่งหากได้ราคาที่ถูกใจแล้วต่อมาก็ควรจะเริ่มวางแผนการเงินว่าจะกู้แบบไหน หากกู้ระยะสั้น 5 - 10 ปี จะต้องจ่ายค่างวดสูง แต่ดอกเบี้ยไม่เยอะ หรือผ่อนยาว 30 ปีได้จ่ายค่างวดน้อย แต่ดอกเบี้ยกู้ค่อนข้างสูง สิ่งเหล่านี้จะต้องมีการวางแผนจัดการทางการเงินซึ่งจะต้องประเมินตามความสามารถว่าเราผ่อนไหวแบบไหน ค่างวดเท่าไรถึงจะไม่หนักเกินไปและไม่กระทบค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

2. เคลียร์ปัญหาหนี้สิน

ให้อยู่ในระดับที่ไม่สูงเกินไปเพราะแม้รายได้สูง แต่หนี้สินมากก็ย่อมกระทบกับความสามารถในการผ่อนชำระที่ลดลง ยิ่งถ้าหากใครที่มีหนี้บัตรหลายใบ หรือผ่อนชำระสินค้าอื่น ๆ อยู่แนะนำให้เคลียร์หนี้บางส่วนออกเพื่อที่จะได้มีเงินเพิ่มเพื่อมาจ่ายผ่อนบ้านในแต่ละเดือนได้มากขึ้น

3. มีเงินก้อน

เพื่อนำไปดาวน์บ้านเพราะจะช่วยลดภาระการผ่อนบ้านให้ลดลงไปได้อย่างมากซึ่งส่วนใหญ่จะแนะนำเงินดาวน์ที่ 25% ของราคาบ้าน ยกตัวอย่างราคาบ้าน 1.2 ล้านบาท ควรเก็บเงินดาวน์ 25% หรือประมาณ 300,000 บาท พร้อมรายการเดินบัญชีที่มีความเคลื่อนไหวของเงินฝากประจำ

4. เตรียมเอกสารให้พร้อม

เมื่อมีเงินก้อนสำหรับดาวน์บ้านแล้ว ต่อมาก็จะต้องเตรียมเอกสารให้พร้อมโดยควรสอบถามรายละเอียดกับธนาคารว่าต้องการเอกสารใดบ้าง และเตรียมให้ครบเพื่อที่จะได้ยื่นรอบเดียวแล้วผ่านไม่ต้องเสียเวลานาน

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ รวมเอกสารยื่นกู้สินเชื่อบ้านแต่ละธนาคาร ต้องเตรียมอะไรบ้าง ที่นี่

5. ชำระเงินให้ตรงเวลา

เพราะประวัติการเงินที่ดี ชำระตรงเวลาจะเพิ่มโอกาสในการยื่นกู้ หรือขอรีไฟแนนซ์ หรือทำธุกรรมอื่น ๆ ได้ง่ายขึ้น โดยหากผิดนัดชำระ ติดเครดิตบูโรสิ่งเหล่านี้ย่อมส่งผลต่อการขอกู้และการเจรจาต่อรองที่ยากขึ้นอีกด้วย

โดยหากถามว่าการ วิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้าน คิดยังไง เริ่มแรกต้องรู้ก่อนว่าบ้านที่กู้เป็นดอกเบี้ยประเภทไหน ซึ่งส่วนใหญ่ก็เป็นแบบลอยตัวและมีการกำหนดค่า MRR ตามการออกประกาศของธนาคารเป็นระยะ จากนั้นก็ค่อยลองนำวงเงินกู้สุงสุดที่ต้องการซื้อบ้านมาลองคำนวณที่สามารถทำได้ด้วยตนเองจากสูตรที่นำมาฝากข้างต้น หรือใช้เครื่องมือที่จะช่วยให้คุณสะดวกมากยิ่งขึ้น ซึ่งถ้าหากกำลังกังวลถึงสถานะทางการเงินไม่แน่ใจว่าสภาพคล่องที่มีอยู่ ณ ปัจจุบันจะสามารถผ่อนบ้านได้ครบตลอดอายุสัญญาหรือไม่ก็ลองมาวางแผนการเงินกับทีมผู้เชี่ยวชาญจาก MoneyDuck Thailand ฟรี !