เช็กให้ชัวร์ เลือกผ่อนบ้าน คำนวณดอกเบี้ยยังไง

เมื่อทำงานไปสักระยะหนึ่งแล้วเริ่มมีเงินเก็บ หลายคนก็คงอยากนำไปซื้อบ้านซื้อรถ แต่หากมองถึงความคุ้มค่าคงปฎิเสธไม่ได้เลยว่าราคาบ้านค่อนข้างที่จะมีราคาแพงขึ้นในทุกปี หากเทียบกับรถที่ราคาค่อย ๆ ลดลงซึ่งหากใครที่กำลังสนใจ หรือกำลังเริ่มต้นเก็บเงินมาดูกันว่าต้องเก็บเท่าไร รวมถึงผ่อนบ้าน คำนวณดอกเบี้ยยังไง ? เพื่อที่จะช่วยให้คุณวางแผนซื้อบ้านได้ตลอดอายุสัญญาแบบไม่มีสะดุด

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ คำนวณเงินกู้บ้าน ผ่อนคอนโด ที่นี่

ปัจจัยที่ธนาคารใช้ประเมินในการให้วงเงินกู้ซื้อบ้าน

เริ่มต้นกันที่การรู้จักกับปัจจัยที่ธนาคารมักใช้ในการประเมินเพื่อให้วงเงินกู้ซื้อบ้านซึ่งจะมีด้วยกันทั้งหมด 3 ปัจจัยหลัก ๆ ได้แก่

1. รายรับ หรือรายได้

โดยมาจากช่องทางใดบ้างที่เข้ามาและเข้ามาเท่าไร ? เพราะธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดอัตราการผ่อนรายเดือนไว้ที่ประมาณ 40% ของรายรับในแต่ละเดือนซึ่งยกตัวอย่างง่าย ๆ หากแต่ละเดือนคุณมีรายรับอยู่ที่ 15,000 บาท 40% ของรายได้ที่สามารถผ่อนชำระได้ต่อเดือนจะอยู่ที่ 6,000 บาท หรือเงินเดือน 35,000 จะมีรายได้ที่สามารถผ่อนชำระได้ต่อเดือนจะอยู่ที่ 14,000 บาท ซึ่งเป็นตัวอย่างการคำนวณคร่าว ๆ เพราะแน่นอนว่าแต่ละคนย่อมมีรายได้ไม่เท่ากัน

2. รายจ่ายและหนี้สินต่าง ๆ

จะถูกนำไปประเมินเพราะจะใช้วิธีในการพิจารณาด้วยวิธีคำนวณเงินเดือนผ่อนบ้านด้วยการแบ่งอัตราส่วนเงินออกเป็นเปอร์เซ็นต์ซึ่งโดยปกติธนาคารจะกำหนดเงินที่สามารถผ่อนได้สูงสุด 40% และอีก 60% จะเป็นค่าใช้จ่ายต่าง ๆ

ตัวอย่าง นาย A เป็นเด็กจบใหม่ซึ่งมีเงินเดือนอยู่ที่ 20,000 บาทและมีหนี้สินอยู่ 3,000 บาทเท่ากับ 20,000 - 3,000 = 17,000 บาทจากนั้นให้นำมาลบกับค่าใช้จ่ายส่วนตัว 60% จะเหลือวงเงินที่สามารถผ่อนบ้านได้สูงสุด 40% ที่ 6,800 บาท

3. ประวัติการชำระหนี้

เป็นอีกข้อที่สำคัญมาก ๆ เนื่องจากหากธนาคารปล่อยเงินกู้ออกไปก็หวังที่จะได้รับเงินตามที่ตกลงกันไว้ซึ่งหากคุณมีประวัติล่าช้า ไม่ตามรอบอาจจะลดโอกาสในการกู้ผ่าน ในขณะเดียวกันหากตอนนี้กลับมามีรายได้มั่นคงก็อาจจะส่งผลกับเงินกู้ที่อาจได้วงเงินในระดับต่ำกว่าปกตินั่นเอง

วิธีการคำนวณผ่อนบ้าน คำนวณดอกเบี้ยยังไง

ถัดมาก็จะอธิบายเพิ่มเติมเกี่ยวกับประเภทอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านซึ่งในปัจจุบันจะมีด้วยกัน 3 ประเภทหลัก ๆ คือ

1. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan)

ที่จะกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นประมาณ 1 - 5 ปี แล้วปรับเปลี่ยนมาเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว (ซึ่งต้องวัดกันว่าจะเป็นดอกเบี้ยลอยตัวแบบสูง หรือต่ำ)

การกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นประมาณ 1 - 5 ปีมักจะให้เป็นลักษณะเป็นขั้นบันได เช่น ดอกเบี้ยคงที่ 1-3 ปีแรกที่ 3.25% เข้าปีที่ 4 ปรับดอกเบี้ยเป็น 4.25 จากนั้นเมื่อครบ 5 ปี หรือตามกำหนดจะปรับอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวแทน

2. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan)

จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดในเวลาปัจจุบันและใช้อัตรานี้ไประยะหนึ่งจากนั้นจะมีการปรับขึ้นลงตามสภาพตลาดการเงิน หรือต้นทุนการเงินของสถาบันและจะไม่ทราบว่าจะมีการปรับใหม่เมื่อไหร่ บางปีอาจจะมีการปรับหลายครั้ง หรือบางปีอาจจะไม่มีการปรับเลยซึ่งจะมีผลกระทบต่อจำนวนงวดที่ต้องชำระในแต่ละเดือน

3. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง (Rollover mortgage loan)

แต่จะมีการปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลาเช่น 3 - 5 ปี หลังจากนั้นก็จะมีการปรับอัตราใหม่ ๆ ทุก ๆ 3 - 5 ปีตลอดระยะเวลาที่กู้นาน 25 - 30 ปี โดยมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในแต่ละช่วงคงที่

วิธีการคำนวณดอกเบี้ยแบบง่าย ๆ

ต่อมาเมื่อทราบถึงปัจจัยที่ส่งผลต่อวงเงินที่ธนาคารจะอนุมัติ รวมถึงความสามารถในการผ่อนชำระแต่ละเดือนว่าอยู่ที่งวดละเท่าไร รวมถึงประเภทดอกเบี้ยบ้านที่มีในปัจจุบันสู่การคำนวณดอกเบี้ยบ้านเพื่อให้เราเห็นภาพชัด ๆ ว่าบ้าน 1 หลังมีค่าใช้จ่ายและภาระที่เราจะต้องแบกรับต่อเดือนเท่าไร โดยมีสูตรคำนวณ ดังนี้

สูตรคำนวณเงินผ่อนชำระแต่ละเดือน

💡 วิธีคำนวณวงเงินผ่อนแต่ละเดือน = เงินเดือน x DSR (40%)

TIP! การคำนวณรายรับจะคิดทั้งหมดจากรายได้คงที่ ค่าล่วงเวลา รายได้ไม่คงที่ เงินพิเศษ ค่าคอมมิสชั่น เงินโบนัส เป็นต้น

ดังนั้น หากมีเงินเดือนอยู่ที่ 15,000 บาท บวกค่าโอที 5,000 บาท อัตราเงินผ่อนต่องวดที่สามารถผ่อนได้สูงสุดคือ 8,000 บาท

สูตรคำนวณวงเงินกู้ซื้อบ้าน

💡 สูตรคำนวณวงเงินกู้ซื้อบ้าน = รายได้ของผู้กู้ x หนี้บ้าน 40% x 150

ยกตัวอย่าง

• เงินเดือน 12,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 4,800 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 720,000 บาท
• เงินเดือน 15,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 6,000 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 900,000 บาท
• เงินเดือน 20,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 8,000 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 1,200,000 บาท
• เงินเดือน 25,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 10,000 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 1,500,000 บาท
• เงินเดือน 30,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 12,000 บาทสามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 1,800,000 บาท
• เงินเดือน 50,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 20,000 บาทสามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 3,000,000 บาท
• เงินเดือน 100,000 บาท ผ่อนชำระเดือนละประมาณ 40,000 บาทสามารถกู้ซื้อบ้านราคาประมาณ 6,000,000 บาท

แต่ถ้าหากคุณเป็นผู้ที่มีหนี้ติดตัว เช่นบัตรเครดิต ผ่อนรถ หรือแม้กระทั่งผ่อนบ้านอีกหลังอยู่ ยอดหนี้ที่จ่ายจะถูกนำมาคำนวณส่งผลให้วงเงินสูงสุดที่สามารภยื่นกู้ได้น้อยลง

ตัวอย่าง เงินเดือน 30,000 บาท มีหนี้บัตรที่ต้องจ่ายอยู่เดือนละ 5,000 บาท ก็จะต้องนำมาคำนวณใหม่เท่ากับ 30,000 - (8,000 + 5,000) X 150 จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ในราคาประมาณ 1.62 ล้านบาท (จากเดิมหากไม่มีหนี้ติดตัวที่ 1.8 ล้านบาท)

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ อัปเดต ดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน 2566 ที่นี่

คงจะพอเข้าใจหลักแล้วว่าการผ่อนบ้าน คำนวณดอกเบี้ยเบื้องต้น ยังไง ? ซึ่งเป็นเพียงข้อมูลคร่าว ๆ ที่พอให้เห็นภาพว่ารายได้เท่านี้ สามารถกู้ซื้อบ้านได้ที่ราคาเท่าไรซึ่งทั้งหมดจะถูกพิจารณาโดยธนาคารเมื่อยื่นกู้จริงอีกครั้ง โดยวงเงินอาจจะเพิ่มลดตามความเสี่ยง ระยะเวลาการผ่อน หรือหากคุณมีรายได้ค่อนข้างสูง มีประวัติชำระดีก็อาจจะช่วยเพิ่มโอกาสในการอนุมัติวงเงินการกู้ซื้อบ้านของธนาคารที่สูงขึ้น ส่วนใครที่อ่านมาถึงตรงนี้แล้ว เริ่มอยากวางแผนซื้อบ้าน แต่ยังขาดผู้ให้คำปรึกษาในการวางแผนทางการเงินให้สามารถเก็บเงินได้เป็นสัดส่วน หรือช่วยย่นระยะเวลาในการเก็บเงินเพื่อดาวน์บ้านได้เร็วขึ้นสามารถทักเข้ามาได้ที่ MoneyDuck Thailand เพราะที่นี่มีผู้เชี่ยวชาญด้านการเงิน การลงทุนคอยให้บริการฟรีแบบไม่มีค่าใช้จ่าย พร้อมทั้งยังช่วยหาทางออกทุกปัญหาทางการเงิน รวมถึงเสริมความรู้ทางการเงินให้บริการจัดการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น