Biaya HGB ke SHM Terbaru dan Cara Mengurusnya dengan Cepat

Dalam dunia properti, terdapat beberapa jenis hak atas tanah yang perlu diketahui, diantaranya adalah Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM). Keduanya memiliki perbedaan dan karakteristik yang unik, baik dari segi fungsi, keuntungan, hingga biaya konversinya. Dengan mengetahui perbedaan tersebut, kamu bisa membuat keputusan yang lebih bijaksana terkait kepemilikan properti.

Berikut ini akan dibahas lebih mendalam tentang apa itu HGB dan SHM, mengapa penting untuk mengubah HGB menjadi SHM, apa saja kelemahan sertifikat HGB, berapa biaya mengurus HGB ke SHM, serta bagaimana caranya. Melalui pembahasan artikel MoneyDuck ini, kamu akan mendapatkan pemahaman yang lebih baik tentang kedua jenis hak atas tanah ini dan bagaimana cara mengelolanya dengan bijaksana.

Apa Perbedaan HGB dan SHM?

Sebelum membahas lebih lanjut, penting untuk mengetahui apa itu Hak Guna Bangunan (HGB) dan Sertifikat Hak Milik (SHM) serta apa perbedaannya. Keduanya adalah jenis hak atas tanah yang berbeda, dan pemahaman yang baik tentang keduanya akan membantu kamu dalam proses pengambilan keputusan terkait kepemilikan properti. Berikut adalah perbedaan sertifikat HGB dan SHM:

1. Kepemilikan dan Hak

HGB adalah hak untuk membangun dan memiliki bangunan di atas tanah milik orang lain atau tanah milik negara untuk jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun dan dapat diperpanjang. Dalam konteks ini, pemegang HGB tidak memiliki hak penuh atas tanah, melainkan hanya hak guna bangunannya. Ini berarti pemilik HGB tidak dapat menjual atau mewariskan tanah tersebut tanpa izin dari pemilik tanah.

Sebaliknya, SHM adalah hak atas tanah yang memberikan status kepemilikan penuh atas tanah kepada pemiliknya. Dengan SHM, kamu memiliki hak untuk menggunakan dan memanfaatkan tanah tersebut untuk keperluan apapun, termasuk menjual, menyewakan, atau mewariskannya. Status kepemilikan yang kuat ini menjadikan SHM lebih diminati dibandingkan HGB.

2. Biaya dan Proses Pengurusan

Biaya pengurusan HGB cenderung lebih murah dan prosesnya lebih mudah dibandingkan SHM. Namun, pemegang HGB harus memperpanjang haknya setiap 30 tahun, dan ini tentu saja membutuhkan biaya tambahan. Selain itu, jika pemegang HGB ingin menjual propertinya, dia harus mengubah status tanahnya menjadi SHM terlebih dahulu, yang juga membutuhkan biaya tambahan.

Sementara itu, biaya pengurusan SHM cenderung lebih mahal dan prosesnya lebih rumit dibandingkan HGB. Namun, setelah kamu memiliki SHM, kamu tidak perlu memikirkan biaya perpanjangan hak atau biaya pengubahan status tanah jika ingin menjual propertimu. Jadi, meski biaya awalnya lebih besar, biaya jangka panjangnya bisa jadi lebih hemat.

3. Keuntungan Investasi

Dalam hal investasi, SHM juga memiliki keunggulan dibandingkan HGB. Tanah dengan status SHM biasanya memiliki nilai jual yang lebih tinggi dibandingkan tanah dengan status HGB. Hal ini dikarenakan SHM memberikan kepastian hukum yang lebih kuat dan hak yang lebih luas bagi pemiliknya.

Di sisi lain, meski HGB lebih murah dan lebih mudah diperoleh, namun nilai investasinya cenderung lebih rendah dibandingkan SHM. Selain itu, pemegang HGB juga harus memikirkan biaya HGB ke SHM jika ingin meningkatkan nilai investasi properti miliknya.

Baca Juga: Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Simulasi Perhitungannya

Mengapa Harus Mengubah HGB menjadi SHM?

Ada beberapa alasan mengapa seseorang perlu mengubah HGB menjadi SHM. Pertama, seperti yang sudah disebutkan sebelumnya, SHM memberikan hak penuh atas tanah kepada pemiliknya. Ini berarti, kamu memiliki lebih banyak kebebasan dalam menggunakan dan memanfaatkan properti tersebut.

Kedua, SHM adalah bentuk hak atas tanah yang paling kuat dan paling diakui secara hukum. Dengan memiliki SHM, kamu memiliki bukti hukum yang kuat bahwa kamu adalah pemilik sah dari tanah tersebut. Ini sangat penting, terutama jika ada sengketa hak atas tanah di kemudian hari.

Kelemahan Sertifikat HGB

Meskipun memiliki beberapa kelebihan, sertifikat HGB juga memiliki beberapa kelemahan yang perlu diketahui. Salah satunya adalah HGB hanya berlaku untuk jangka waktu tertentu, biasanya 30 tahun, dan harus diperbarui setelah jangka waktu tersebut berakhir.

Selain itu, pemegang HGB tidak memiliki hak penuh atas tanah. Artinya, mereka tidak dapat menjual atau mewariskan tanah tersebut tanpa izin dari pemilik tanah. Ini tentu saja bisa menjadi masalah, terutama jika kamu ingin menjual properti atau mewariskannya kepada ahli waris.

Biaya HGB ke SHM

Selain biaya perpanjangan HGB, jika properti kamu baru tercatat dalam sertifikat HGB, kamu juga harus mempersiapkan biaya tambahan untuk mengubah HGB menjadi SHM agar kamu memiliki hak yang lebih dijamin hukum. Nah, berikut rincian biaya HGB ke SHM yang perlu kamu pertimbangkan:

1. Biaya Notaris dan Pengurusan Sertifikat

Mengubah HGB menjadi SHM membutuhkan proses hukum yang rumit dan biaya yang cukup besar. Biaya notaris dan pengurusan sertifikat adalah bagian penting dari biaya ini. Biaya notaris biasanya berkisar antara 2% hingga 3% dari harga tanah, tergantung pada tarif yang diberlakukan oleh notaris. Sementara itu, biaya pengurusan sertifikat bisa mencapai jutaan rupiah, tergantung pada tarif yang diberlakukan oleh Kantor Pertanahan setempat.

2. Biaya Pajak dan Retribusi Daerah

Selain biaya notaris dan pengurusan sertifikat, ada juga biaya pajak dan retribusi daerah yang harus dibayar. Pajak Penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) adalah contoh dari biaya pajak yang harus dibayar. Sementara itu, retribusi daerah biasanya mencakup biaya-biaya seperti biaya administrasi dan biaya pelayanan publik lainnya.

3.Biaya Tak Terduga dalam Pengubahan HGB ke SHM

Tak bisa dipungkiri, ada juga biaya tak terduga yang bisa muncul selama proses pengubahan HGB ke SHM. Biaya ini bisa berupa biaya tambahan untuk penyelesaian masalah hukum, biaya perjalanan, atau biaya lain yang tidak diantisipasi sebelumnya. Oleh karena itu, penting untuk mempersiapkan anggaran yang cukup untuk menutupi semua biaya ini.

Syarat Mengubah HGB ke SHM

Untuk mengubah sertifikat HBG menjadi SHM, ada dokumen persyaratan yang harus dipenuhi, yaitu,

• Formulir permohonan yang telah ditandatangani;
• Surat kuasa di atas materai (jika dikuasakan):
• Fotokopi KTP pemohon;
• Fotokopi KK pemohon;
• Fotokopi SPPT PBB Tahun berjalan (bawa asli untuk verifikasi);
• Sertifikat HGB; dan
• IMB untuk perubahan HGB ke SHM rumah tinggal dengan luas hingga 600 meter persegi.

Cara Mengubah HGB menjadi SHM

Mengubah status tanah dari HGB menjadi SHM tentu bukan proses yang sederhana. Biasanya proses ini memakan waktu beberapa bulan. Jadi, setelah kamu menyiapkan dokumen persyaratannya, segera ikuti langkah mengurus peningkatan HGB menjadi SHM ini:

1. Izin dari Pemilik Tanah

Pertama, kamu harus mendapatkan izin dari pemilik tanah. Dalam konteks HGB, pemilik tanah bisa jadi pemerintah, perusahaan, atau individu. Untuk mendapatkan izin ini, kamu mungkin perlu membayar sejumlah uang sebagai kompensasi kepada pemilik tanah, yang tentunya akan menambah biaya HGB ke SHM.

Proses mendapatkan izin ini bisa cukup rumit dan memakan waktu, tergantung pada siapa pemilik tanah dan bagaimana regulasi yang berlaku. Oleh karena itu, sebaiknya konsultasikan hal ini dengan ahli hukum properti untuk memastikan bahwa kamu mengikuti prosedur yang benar dan legal.

2. Pembayaran Pajak

Kedua, kamu harus membayar pajak dan retribusi yang berkaitan dengan perubahan status tanah. Ini termasuk pajak penghasilan (PPh), Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), dan lainnya. Jumlah pajak ini bisa cukup besar, dan perlu diperhitungkan dalam total biaya HGB ke SHM.

Pembayaran pajak ini penting tidak hanya untuk memenuhi kewajiban hukum, tapi juga untuk menunjukkan niat baik kamu kepada pemerintah dan masyarakat sekitar. Dengan membayar pajak tepat waktu dan sesuai ketentuan, kamu bisa memperlancar proses perubahan status tanah dan menghindari masalah hukum di kemudian hari.

3**. Pengajuan ke Kantor Pertanahan**

Ketiga, kamu harus mengajukan permohonan perubahan status tanah ke Kantor Pertanahan. Ini melibatkan pengumpulan dan pengurusan berbagai dokumen, serta pembayaran sejumlah biaya administrasi dan notaris. Biaya ini juga harus diperhitungkan dalam total biaya HGB ke SHM.

Pengajuan ini perlu dilakukan dengan hati-hati dan teliti, karena kesalahan kecil bisa menyebabkan penundaan atau bahkan penolakan permohonan. Nah, berikut langkah pengajuan peningkatan HGB ke SHM di Kantor Pertanahan:

• Menyerahkan dokumen ke loket pelayanan.
• Melakukan pembayaran biaya pendaftaran, pengukuran, dan pemeriksaan tanah di loket pembayaran.
• Petugas akan melakukan pengukuran dan pemeriksaan bidang tanah.
• Membayar Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) jika ada.
• Petugas Kantor Pertahanan akan melakukan pembukuan hak dan penerbitan SHM.

Baca Juga: Cara Membeli Rumah dengan Gaji Kecil UMR Rp3-5 Juta

Pastikan Rumah Kamu Legal dengan SHM

Meski proses dan biaya HGB ke SHM terbilang cukup kompleks dan besar, namun jika ditimbang dengan manfaat yang didapatkan, tentu akan sangat sebanding. Menjadi pemilik rumah dengan SHM memberikan kamu rasa aman dan kepastian hukum yang kuat. Dengan memiliki SHM, kamu juga bisa mengajukan pinjaman jaminan sertifikat rumah dengan lebih mudah. Yuk, cari tahu dan ajukan kebutuhan dana pinjamanmu ke ExpertDuck melalui tombol Konsultasi Gratis.