Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah dan Simulasi Perhitungannya

Investasi properti baik berupa tanah ataupun bangunan adalah salah satu investasi solid yang menjanjikan keuntungan optimal dengan risiko terkecil. Ada banyak cara untuk memonetisasi properti yang dimiliki, mulai dari menyewakannya, menjadikannya tempat usaha, atau menjualnya ketika harganya naik di masa depan. Namun, untuk bisa memiliki instrumen ini, ada banyak jalur birokrasi yang harus dilalui saat proses pembelian tanah.

Selain itu, kamu juga perlu menyiapkan biaya balik nama sertifikat tanah dan biaya lain yang terkait sebelum melakukan pembelian dari pemilik sebelumnya. Agar proses investasi tanah yang kamu lakukan aman dan lancar, yuk cari tahu prosedur lengkap mengurus sertifikat tanah melalui artikel MoneyDuck di bawah ini! Ketahui juga biaya balik nama sertifikat tanah berikut simulasi perhitungannya.

Mengenal Sertifikat Tanah

Sertifikat tanah adalah bukti otentik atas hak tanah yang dimiliki. Sertifikat tanah menunjukkan bukti legalitas tertinggi atas kepemilikan tanah. Sertifikat tanah dikeluarkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN) dan dicetak oleh Perusahaan Umum Percetakan Uang Republik Indonesia (Perum Peruri) sebagai kerjasama untuk menekan pemalsuan sertifikat tanah. Sertifikat tanah wajib diurus setelah melakukan pembelian tanah agar mendapatkan jaminan hukum sesuai dengan pasal 3 PP No. 24 tahun 1997.

Fungsi utama pendaftaran tanah adalah memberikan perlindungan hukum untuk pemilik tanah, memberikan informasi yang dibutuhkan pemerintah atau pihak lain yang berkepentingan, menjamin terlaksananya tertib administrasi pertanahan, serta menyediakan data untuk Kantor Pertanahan atas peta pendaftaran, daftar tanah, surat ukur, buku tanah dan daftar nama. Untuk mengurus sertifikat tanah, kamu bisa melakukannya secara mandiri di kantor BPN ataupun meminta bantuan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Sertifikat tanah juga merupakan jaminan yang paling mudah digunakan untuk mendapatkan pinjaman bank. Syaratnya, sertifikat tanah yang digunakan harus berstatus hak milik. Itu sebabnya penting mengurus sertifikat tanah sekaligus proses balik nama. Selain menjamin perlindungan hukum, mengurus sertifikat tanah juga mencegah terjadinya sengketa dan tindakan kriminal yang bisa dilakukan oleh mafia tanah.

Tanpa sertifikat tanah yang legal, mafia tanah dapat menggunakan aset yang dimiliki untuk meminjam dana di bank atau menjual tanah ke orang lain dengan harga murah. Nah, menyiapkan biaya balik nama sertifikat tanah akan terasa jauh lebih murah dibandingkan risiko-risiko yang bisa kamu alami jika tidak mengurusnya.

Baca Juga: Menarik, Inilah 7 Keuntungan Investasi Tanah

Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Untuk bisa memiliki tanah secara legal, terdapat biaya balik nama sertifikat tanah yang harus dipersiapkan. Biaya tersebut terdiri dari beberapa komponen sesuai dengan fungsi dan tujuannya. Beberapa komponen biaya balik nama sertifikat tanah adalah:

1. Biaya Pengecekan Keabsahan Sertifikat Tanah

Komponen biaya balik nama sertifikat tanah yang pertama adalah biaya pengecekan keabsahan sertifikat tanah. Ini adalah biaya administrasi atas upaya untuk mengecek otentikasi sertifikat tanah, biayanya sebesar Rp50.000. Proses ini hanya memakan waktu satu hari di kantor BPN. Apabila hasil pengecekan aman, kamu akan mendapatkan stempel dan tanda tangan dari pejabat terkait.

2. Biaya Pengecekan dan Penerbitan Akta Jual Beli (AJB)

Biaya pengecekan dan penerbitan AJB adalah salah satu unsur penting dalam biaya balik nama sertifikat tanah. Kamu perlu tahu besaran biaya pengecekan dan penerbitan AJB agar tidak ditipu oleh oknum PPAT. Adapun ketentuan besaran biaya pengecekan dan penerbitan AJB sebesar:

• Nilai transaksi tanah kurang dari atau sampai dengan Rp500.000.000, dipungut biaya pengecekan dan penerbitan akta paling banyak sebesar 1% dari nilai transaksi.
• Nilai transaksi tanah lebih dari Rp500.000.000 hingga Rp1 miliar, dipungut biaya pengecekan dan penerbitan akta paling banyak sebesar 0,75% dari nilai transaksi.
• Nilai transaksi tanah lebih dari Rp1 miliar hingga Rp2,5 miliar, dipungut biaya pengecekan dan penerbitan akta paling banyak sebesar 0,5% dari nilai transaksi.
• Nilai transaksi tanah lebih dari Rp2,5 miliar, dipungut biaya pengecekan dan penerbitan akta paling banyak sebesar 0,25% dari nilai transaksi.

3. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

Komponen biaya balik nama sertifikat tanah yang selanjutnya adalah Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, yaitu pungutan yang ditarik atas perolehan tanah atau bangunan. Perolehan hak atas tanah dan bangunan adalah sebuah peristiwa hukum yang menyebabkan seorang individu atau badan mendapatkan hak atas tanah atau bangunan. BPHTB adalah pajak daerah dengan tarif maksimal 5% dari nilai transaksi.

4. Biaya Pelayanan Balik Nama Sertifikat Tanah

Komponen biaya balik nama sertifikat tanah yang terakhir adalah biaya pelayanan balik nama. Nilai dari biaya pelayanan balik nama dapat dihitung dengan rumus:

• Harga Tanah dibagi 1.000; atau
• Nilai tanah (per meter persegi) x luas tanah (meter persegi) / 1.000

Setelah mengetahui keempat komponen biaya balik nama sertifikat di atas, kamu bisa menghitung biaya total yang dibutuhkan untuk mengurus proses balik nama sertifikat tanah.

Baca Juga: Berapa Biaya Balik Nama STNK? Cek Juga Syarat dan Prosedurnya

Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Untuk memulai prosedur balik nama sertifikat tanah, ada beberapa syarat yang wajib dipenuhi. Syarat ini untuk memperkuat legalitas hukum dan memperlancar proses administrasi. Beberapa syarat tersebut adalah:

• Mengisi formulir permohonan yang telah ditandatangani pemohon atau kuasanya di atas materai.
• Surat Kuasa apabila proses balik nama dikuasakan.
• Salinan identitas pemohon berupa KTP dan Kartu Keluarga.
• Sertifikat asli bagi pemohon perseorangan diketahui Kepala Desa/Lurah dan Camat setempat.
• Bagi pemohon instansi dapat dibuktikan dengan keputusan pejabat yang berwenang atau dengan akta notaris yang memuat perubahan nama dengan pengesahan dari pejabat yang berwenang.

Prosedur Balik Nama Sertifikat Tanah

Setelah mengetahui syarat dan biaya balik nama sertifikat tanah, kamu juga perlu tahu tahapan untuk mendapatkan sertifikat tanah. Semua tahapan ini harus dilakukan secara runtut agar prosedur balik nama sertifikat tanah tidak mendapatkan kendala apapun. Beberapa tahapan tersebut adalah:

1. Ketahui Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah

Mengetahui syarat balik nama sertifikat tanah adalah langkah awal yang perlu dilakukan. Agar kamu dapat gambaran apa yang perlu disiapkan. Persyaratan ini tidak hanya membantu kamu mempermudah proses balik nama sertifikat tanah, namun juga memperkuat legalitas sertifikat tanah agar tidak terjadi sengketa di kemudian hari. Jadi, perhatikan dengan cermat setiap poin yang harus dipenuhi sebagai pemohon balik nama sertifikat tanah.

2. Siapkan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Hitung setiap komponen biaya balik nama sertifikat tanah yang dibutuhkan untuk mengurus permohonan sertifikat tanah. Mengetahui dan menghitung dengan seksama biaya balik nama sertifikat tanah dapat membantu kamu terhindar dari penipuan atau pungutan yang terlalu besar. Hal ini dapat membuat proses balik nama sertifikat tanah menjadi lebih efisien.

3. Lakukan Pengurusan AJB ke PPAT

Mendatangi PPAT harus dilakukan pemohon balik nama sertifikat tanah. Hal ini merupakan kewajiban pemilik tanah sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, yakni Pasal 37 yang mengharuskan pengurusan sertifikat tanah melalui PPAT. Fungsi utama dari PPAT adalah memberikan legalitas atas transaksi jual beli tanah yang dilakukan melalui penerbitan AJB sehingga tidak terjadi sengketa di kemudian hari.

4. Bayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

Setelah mengurus AJB, langkah selanjutnya membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Biaya ini timbul akibat hak yang kamu dapatkan atas tanah yang dibeli. Pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan bisa dilakukan secara mandiri di kantor BPN atau melalui PPAT.

5. Registrasi ke Badan Pertanahan Nasional

Setelah melengkapi persyaratan di atas, datangi kantor BPN untuk mendaftar pengurusan balik nama sertifikat tanah. Hal ini bertujuan untuk mengubah status AJB menjadi SHM atau HGU. Kamu bisa melakukan semua tahap prosedur pengurusan balik nama sertifikat tanah secara mandiri atau dengan bantuan PPAT agar lebih praktis. Biaya komisi PPAT yang dibayarkan tidak boleh lebih dari 1% dari nilai transaksi jual-beli tanah.

Cara Hitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Setelah memahami setiap komponen dalam biaya balik nama sertifikat tanah, kamu dapat menghitung total biaya balik nama sertifikat tanah yang harus disiapkan. Caranya tidak sulit, kamu harus tahu nilai dari setiap komponen biaya lalu menjumlahkan seluruh komponen tersebut menjadi satu. Rumus biaya balik nama sertifikat tanah adalah:

Total Biaya= Biaya penerbitan AJB + BPHTB + biaya pengecekan keabsahan tanah + biaya pelayanan balik nama

Besar nilai masing-masing komponen biaya di atas tergantung dari luas dan nilai transaksi jual-beli tanah, kecuali biaya pengecekan keabsahan tanah yang merupakan biaya tetap, yaitu Rp50.000.

Baca Juga: 8 Rumah Subsidi Depok Murah Mulai Rp100 Jutaan, Cek Lokasinya

Simulasi Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah

Setelah mengetahui cara menghitung biaya balik nama sertifikat tanah, kamu perlu membuat simulasi agar lebih paham. Contohnya, kamu membeli tanah seluas 200 m2 dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sebesar Rp200.000.000. Nilai transaksi yang didapat saat melakukan jual beli sebesar Rp400.000.0000, perlu diingat bahwa nilai NJOP dan nilai transaksi tidak selalu sama bergantung dari proses negosiasi. Maka biaya balik nama sertifikat tanah yang diperlukan adalah:

• Biaya penerbitan AJB di kantor PPAT 1% dari nilai transaksi, yakni Rp4.000.000
• Biaya BPHTB sebesar 5% x Dasar Pengenaan Pajak (NPOP-NPOPTK) sebesar Rp16.000.000.
• Biaya pengecekan keabsahan tanah Rp50.000.
• Biaya pelayanan balik nama Rp400.000.000/1.000 = Rp400.000

Berdasar komponen biaya di atas, total biaya balik nama sertifikat tanah yang harus disiapkan adalah

Rp4.000.000 + Rp16.000.000 + Rp50.000 + RP400.000 = Rp20.450.000

Urus Segera Legalitas Tanah dan Rumah

Memahami prosedur dan biaya balik nama sertifikat tanah wajib kamu lakukan sebelum melakukan transaksi agar terhindar dari tindak pidana. Mengurus legalitas aset yang dimiliki juga membuat kamu selangkah lebih baik sebagai seorang investor yang andal. Agar kamu bisa menjadi investor yang lebih baik, kamu juga perlu mengenal lebih banyak instrumen lain seperti saham, obligasi, reksadana, deposito, emas, forex, hingga cryptocurrency. Caranya dengan membaca lebih banyak artikel MoneyDuck tentang investasi dan keuangan serta konsultasi dengan ExpertDuck. Cukup dengan menekan tombol Konsultasi Gratis di bawah ini!