Memiliki dan tinggal di sebuah rumah atau bangunan atas hak milik pribadi mengharuskan untuk terikat dengan PBB. Apa itu PBB? Pajak Bumi dan Bangunan atau PBB merupakan pajak yang dibebankan pada badan atau perorangan yang memiliki kuasa atas tanah dan bangunan yang memberikan manfaat padanya. PBB ini wajib dibayarkan setiap tahun atau selambat-lambatnya 6 bulan sejak tanggal diterimanya SPPT. SPPT atau Surat Pemberitahuan Pajak Terutang merupakan surat yang menjelaskan besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh orang atau badan yang terkena wajib pajak.

Jika Anda sedang merencanakan untuk membeli tanah atau membangun rumah dan sebagainya, maka penting bagi Anda untuk mempelajari terkait pajak bumi dan bangunan. Sehingga Anda dapat mempersiapkan keuangan untuk melunasinya di kemudian hari. Melalui ulasan di bawah ini, Anda dapat dengan mudah mengetahui berbagai hal mengenai pajak bumi dan bangunan.

Dasar Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak bumi dan bangunan tidak ada dengan begitu saja, tetapi setelah melalui berbagai pertimbangan dan proses. Adapun dasar pengenaan PBB yaitu NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak.

Apa itu NJOP? NJOP ialah harga rata rata atau harga pasar dalam transaksi jual beli tanah (bumi) dan bangunan. Besarnya NJOP ditentukan oleh Menteri Keuangan (Menkeu) tiap tahun. Setiap wilayah memiliki nilai NJOP yang berbeda.

Ada beberapa faktor dalam penetapan NJOP Bumi, yaitu:

  • Letak

  • Pemanfaatan

  • Peruntukan

  • Kondisi lingkungan
 Sedangkan, untuk penetapan NJOP Bangunan, faktor yang mempengaruhi antara lain:

  • Bahan material dalam bangunan

  • Rekayasa

  • Letak

  • Kondisi lingkungan.
 NJOP ini berlaku bila terjadi transaksi jual beli dalam kepemilikan tanah dan bangunan. Namun, jika tanah dan bangunan tersebut bukan dari selain jual beli, misalnya warisan, hibah atau lainnya, maka nilai NJOP ditentukan melalui langkah berikut ini.

Perbandingan Harga dengan Obyek Lain

Jika tanah dan bangunan diperoleh bukan dari jual beli, maka penetapan NJOP dilakukan dengan membandingkan harga terhadap obyek lain yang sejenis, lokasinya berdekatan, fungsi sama atau lain sebagainya. Obyek lain tersebut digunakan untuk memberikan gambaran nilai yang mendekati dengan obyek pembandingnya. Dengan begitu akan diperoleh harga yang paling tepat.

Nilai Perolehan Baru

Nilai perolehan baru sebagai pembanding ialah hasil penghitungan biaya yang digunakan untuk mendapatkan objek pajak. Nilai yang dihasilkan kemudian dikurangi penyusutan terhadap kondisi fisik objek pajak. Jadi, dalam hal ini tampilan atau fisik objek pajak sangat diperhitungkan.

Nilai Jual Pengganti

Penetapan NJOP bisa dilakukan dengan menghitung nilai jual pengganti, yakni produk yang dihasilkan dari objek pajak. Dalam arti lain, keluaran berupa material, produk atau manfaat lainnya dari objek pajak itulah yang menjadi pembanding.

Cara  Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

Pada umumnya nilai PBB ini telah ditentukan oleh petugas pajak terkait. Namun, bukan berarti Anda menerimanya begitu saja. Anda juga perlu tahu dari mana nilai tersebut berasal. Ini juga menjadi salah satu acuan bahwa Anda telah membayar pajak sebagaimana mestinya. Sebab, tak sedikit ditemui oknum yang menyalahgunakan besarnya pajak untuk kepentingan pribadi.

Langkah pertama, ketahui dulu dasar komponen nilai dalam penghitungan pajak.

Dasar penghitungan PBB ialah perkalian tarif 0,5% dengan NJKP (Nilai Jual Kena Pajak). Sementara, NJKP diperoleh dari 20% kali NJOP.

Perhatikan contoh sederhana berikut ini.

Diketahui NJOP sebuah obyek pajak yaitu Rp 5.000.000,-. Lalu berapakah nilai PBB-nya?

Pertama, hitunglah NJKP-nya :

  • NJKP = 20% x Rp 5.000.000,- = Rp 1.000.000,-
 Lalu, hitunglah nilai PBB-nya :
  • PBB = 0,5% x Rp 1.000.000,- = Rp 5.000,-
 Jadi, besarnya PBB yang harus dibayarkan adalah Rp 5.000,-.

Untuk lebih memudahkan Anda dalam memahami penghitungan PBB, maka marilah kita simak contoh kasus di bawah ini.

Pak Budi memiliki rumah dengan luas 100 meter persegi yang dibangun di atas tanah seluas 150 meter persegi. Diketahui harga bangunan tersebut sebesar Rp 1.000.000,- per meternya. Sedangkan harga tanahnya ialah Rp 2.000.000,- per meternya.

Berapakah nilai PBB yang harus dibayarkan oleh Pak Budi?

Penyelesaian :

  1. Pertama, hitunglah nilai bangunan dan tanahnya 
 Bangunan = 100 x Rp 1.000.000,- = Rp 100.000.000,- Tanah = 150 x Rp 2.000.000,- = Rp 300.000.000,-

  2. Kedua, hitung NJOP dengan menjumlahkan nilai bangunan dan tanah
 Nilai bangunan = Rp 100.000.000,- Nilai tanah = Rp 300.000.000,-  Total = Rp 400.000.000,-

  3. Ketiga, hitunglah nilai PBB-nya
 NJKP = 20% x Rp 400.000.000,- = Rp 80.000.000,- PBB = 0,5% x Rp 80.000.000,-  = Rp 400.000,-

Jadi, nilai PBB yang harus dibayar oleh Pak Budi adalah Rp 400.000,-.

Itulah cara menghitung nilai PBB secara bertahap. Anda juga dapat mempraktekkannya terhadap bangunan dan tanah yang Anda miliki.

Cek Tagihan PBB Secara Online

Perkembangan teknologi yang semakin canggih turut mempengaruhi sistem pelayanan pajak. Jika dulu, Anda harus pergi ke kantor pajak, kantor kecamatan atau menunggu petugas kelurahan datang ke rumah Anda hanya untuk mendapatkan surat pemberitahuan pajak terutang atau SPPT guna melunasi pajak. Sekarang, Anda tidak perlu repot lagi karena besarnya pajak sudah bisa diakses melalui aplikasi secara online.

Namun, cara praktis ini belum tersedia di seluruh wilayah Indonesia. Baru di wilayah tertentu saja, yaitu Jakarta, Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi, Gresik dan wilayah lainnya.

Aplikasi mobile untuk cek PBB secara online antara lain:

  • Jakarta: Aplikasi pajak online DKI Jakarta atau situs https://bprd.jakarta.go.id/pencarian-sppt-pbb/
  • Bogor, Tangerang Selatan, Banjar, Cilegon, Majalengka, Subang, Bekasi, Kuningan: Aplikasi iPBB
  • Bekasi: Aplikasi iPBB Kota Bekasi
  • Depok: Aplikasi ePBB Kota Depok atau situs http://pbb-bphtb.depok.go.id/
  • dan masih banyak lainnya.

Bagaimana caranya?

Setelah Anda membuka situs resminya atau mengunduh aplikasinya, maka langkah berikutnya masukkan NOP atau Nomor Objek Pajak pada kolom yang tersedia. Lalu, pilihlah tahun berapa Anda ingin mengetahui nominal PBB Anda.

Kemudian, situs akan menampilkan data NJOP dan NJKP serta rincian pajak lainnya. Dengan begitu, Anda akan memperoleh data pajak PBB Anda secara rinci. Apakah sudah terlunasi seutuhnya atau belum. Sehingga Anda bisa mempersiapkan dana untuk pembayaran pajak selanjutnya.

Anda tidak perlu resah ketika tidak memiliki koneksi internet, sebab nilai PBB ini juga dapat diketahui melalui SMS atau pesan singkat dari Hp Anda.

Caranya, ketik NOP<spasi>Nomor Objek Pajak yang tertera pada SPPT PBB, misal NOP 3567400780010035, lalu kirim ke 081210101070. Maka notifikasi terkait PBB akan masuk ke Hp Anda. Mudah, bukan?

Bayarlah Pajak Bumi dan Bangunan Tepat Waktu

Pajak merupakan tanggung jawab dan kewajiban bagi wajib pajak. Sudah seharusnya kita melunasi pajak yang besar dan waktunya telah ditentukan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Uang pajak yang kita setorkan itu nantinya akan sangat bermanfaat bagi negara untuk merealisasikan berbagai pembangunan dan program agar tercapai kesejahteraan rakyat Indonesia.