ต้องตรวจสอบอะไรก่อนลงทุน REIT?

เศรษฐกิจของโลกปัจจุบันนี้เปลี่ยนแปลง แต่สำหรับนักลงทุนไม่ได้คิดว่ามันจะส่งผลเสียเสมอไป เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงนั้น นักลงทุนสามารถมองหาและหยิบจับสินทรัพย์ที่น่าสนใจมากสร้างโอกาสในการลงทุนใหม่ๆได้ด้วย และจะลงทุนอะไรในเมื่อเศรษฐกิจเป็นแบบนี้ หนึ่งในสินทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีความมั่นคงและมีมูลค่าเพิ่มสม่ำเสมอการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

แต่การลงทุนโดยตรงต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก และรับความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง นักลงทุนส่วนหนึ่งจึงเลือกลงทุนกับสินทรัพย์อื่นที่มีนโยบายลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น กองทุนรวมอสังหา หรือกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ REIT : (Real Estate Investment Trust) แทน ซึ่งสำหรับนักลงทุนบางส่วนแล้ว การลงทุน REIT มีความซับซ้อนไม่น้อย ดังนั้น ให้เรามาดูกันว่า ต้องตรวจสอบอะไรก่อนลงทุน REIT

Real Estate Investment Trust คืออะไร?

สำหรับกองทุน REIT จะเป็นกองทุนที่รวม เอาลักษณะพิเศษของสินทรัพย์ 2 ประเภทที่กล่าวมาข้างต้นมาไว้ด้วยกัน โดย REIT คือการลงทุนผ่านตัวกลางคือผู้จัดการกอง REIT หรือ REIT Manager ที่จะทำหน้าที่ตั้งแต่ยื่นขอจัดตั้ง REIT เสนอขายหน่วยทรัสต์ให้กับนักลงทุนเพื่อระดมทุนสำหรับลงทุนในกองทรัพย์สิน ซึ่งเป็นของ Trustee บริหารให้เกิดดอกผลในลักษณะค่าเช่า แล้วให้ผลตอบแทนกับนักลงทุนตามหน่วยทรัสต์ที่ถืออยู่

กอง REIT กับการบริหารกองทุนรวมก็แทบจะไม่มีข้อแตกต่างอะไรมาก เพราะเป็นการซื้อหน่วยลงทุนให้คนอื่นบริการจัดการสินทรัพย์ให้และรับผลประโยชน์จากการลงทุนนั้น

แต่ REIT กับกองทุนรวมอสังหาฯ ไม่เหมือนกัน ด้วยข้อบังคับทางกฎหมายและสถานะ รวมถึงการจัดการ ซึ่งหลักการทางกฎหมายของ REIT จะเหมือนกองทรัสต์ที่ทรัสตีกับผู้ก่อตั้งเป็นคนเดียวกัน แต่ทรัสตีให้ REIT Manager เป็นผู้บริหารกองทรัพย์สินรวมทั้งผลประโยชน์ให้ ต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์(Property Fund) ที่เป็นการก่อตั้งและบริหารการลงทุนในลักษณะนิติบุคคล และสามารถระดมทุนได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย กอง REIT จึงห่างไกลจากการล้มละลาย และสามารถนำอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศมาใช้ระดมทุนได้ด้วย จึงทำให้การลงทุนใน REIT กระจายการลงทุนได้ง่าย และมีความหลากหลายมากกว่ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง

REITมีองค์ประกอบอะไรบ้าง?

REIT มี 4 องค์ประกอบด้วยกัน ดังต่อไปนี้

1.เจ้าของสินทรัพย์หรือทรัสตี

เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ต้องการนำไประดมทุนและบริหารให้เกิดผลประโยชน์เป็นค่าเช่า โดยจะทำหน้าที่เป็นผู้คอยตรวจสอบการบริหารการทำงานของคนที่รับมอบอำนาจบริหารจัดการทรัพย์สินให้ ซึ่งในที่นี่คือ REIT Manager

2.REIT Manager

ผู้รับโอนมอบอำนาจในการจัดการกองทรัพย์สิน จะทำหน้าที่ตั้งแต่ยื่นคำร้องขออนุญาตเป็นผู้จัดการกองทรัพย์สิน ระดมทุนในตลาดหุ้นโดยการเสนอขายสิทธิในการเป็นรับผลตอบแทนจากกองทรัพย์สิน เรียกว่าหน่วยทรัสต์ เพื่อนำเงินที่ได้จากการเสนอขายหน่วยทรัสต์มาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของเจ้าของสินทรัพย์ แล้วบริหารให้ได้ผลประโยชน์เป็นค่าเช่าเพื่อเฉลี่ยคืนให้ผู้ถือหน่วยทรัสต์ ส่วนใหญ่ REIT Manager จะเป็นผู้เชี่ยวชาญในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ มีฐานะเป็นธนาคารพาณิชย์ หรือบริษัทหลักทรัพย์ที่มีทุนชำระไม่น้อยกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปนอกจากนี้ในกอง REIT อาจมี Property Manager ด้วยก็ได้ โดยจะทำหน้าที่ช่วยบริหารจัดการ

3.ผู้ถือหน่วยทรัสต์

คือนักลงทุนที่ซื้อหน่วยการลงทุนเป็นหน่วยทรัสต์ สำหรับการลงทุนในกอง REIT จะเป็นไปได้ทั้งแบบ Freehold และ Leasehold แต่ผู้ถือหน่วยทรัสต์จะได้รับผลประโยชน์จากค่าเช่าที่ REIT Manager บริหารสินทรัพย์นั้นให้ได้ ซึ่งการลงทุนแบบ Freehold ให้ผลตอบแทนเฉลี่ยประมาณ 6-7% ในขณะที่ผลตอบแทนเฉลี่ยของการลงทุนแบบ Leasehold อาจได้ถึงประมาณ 7-8%

4.ผู้จัดจำหน่าย

คือผู้ที่ทำหน้าที่เป็นตัวกลางในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ระหว่าง REIT Manager ซึ่งเป็นผู้เสนอขาย  กับนักลงทุนซึ่งเป็นผู้สนใจซื้อหน่วยทรัสต์นั้น ในที่นี้คือผู้ได้รับอนุญาตทำการซื้อขายสินทรัพย์จาก กลต. มักเป็นธนาคารพาณิชย์หรือบริษัทหลักทรัพย์ที่ได้รับอนุญาต เงินจากการซื้อหน่วยทรัสต์จะถูกส่งกลับไปที่กองทรัสต์นั้น เพื่อบริหารการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดย REIT Manager ต่อไป

REIT มีคุณสมบัติอย่างไรบ้าง?

กองทุน REIT มี 5 คุณสมบัติ ดังต่อไปนี้

• ไม่มีการกำหนดอายุของกองทรัพย์สินนี้ จึงไม่รับไถ่ถอน แต่นักลงทุนสามารถขายหน่วยทรัสต์เพื่อไปลงทุนใหม่ได้
• ทุนที่ได้จากการขายหน่วยทรัสต์ต้องนำไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่น้อยกว่า 75% ของมูลค่าเสนอขายและเงินกู้ยืม
• REIT ลงทุนเพื่อผลตอบแทนเป็นค่าเช่าหรือค่าบริการ ซึ่งเป็นได้ทั้งการลงทุนแบบเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหานั้น (Freehold) และแบบปล่อยเช่า (Leasehold)
• REIT สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศมาใช้ระดมทุนได้
• REIT มีดอกผลจากการให้กู้ยืมเป็นผลประโยชน์ทางอ้อมได้ โดยสามารถกู้ยืมได้ไม่เกิน 35% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม แต่ถ้ามีอันดับความน่าเชื่อถือระดับ Investment Grade ขึ้นไป จะกู้ยืมได้ไม่เกิน 60% ของมูลค่าทรัพย์สินรวม

REIT มีประโยชน์อะไรบ้าง?

มี 3 ประโยชน์ ดังนี้

1.ระดับเจ้าของทรัพย์สิน

• นำอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้แล้วมาระดมทุนเพื่อนำเงินไปใช้ในการลงทุนและพัฒนาโครงการใหม่ได้

2.ระดับผู้ลงทุนทั่วไป

• ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเช่นเดียวกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์
• มีความมั่นใจในการบริหารงานมากขึ้น ภายใต้การบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของผู้เชี่ยวชาญ
• มีทางเลือกในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายมากขึ้น

3.ระดับกองทรัสต์

• ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภทมากขึ้น รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ
• สามารถกู้ยืมเงินได้มากขึ้น เพื่อนำมาลงทุนหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ได้ผลตอบแทนที่สูงขึ้น
• สามารถพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้เองบางส่วน
- เปิดให้บริษัทที่มีความเชี่ยวชาญในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ทำหน้าที่บริหารจัดการ REIT ได้
- เป็นสากลเทียบเท่าต่างประเทศ

REIT เหมาะสำหรับนักลงทุนอย่างไร?

เหมาะสำหรับนักลงทุน เพราะให้ผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและสูงกว่าตราหนี้ชนิดอื่น มี 5 เหตูผลด้วยกันดังนี้

1.เหตุผลด้านผลกำไร

ในการลงทุนกับ REIT นอกจากผลกำไรปีละ 6 – 8% จนกว่าจะครบสัญญาแล้ว ในการลงทุนแบบ Freehold ยังได้สินทรัพย์นั้นไปถือครองหลังจบสัญญาอีกด้วย ซึ่ง ณ จุดนั้นเจ้าของหน่วยทรัสต์อาจจะบริหารต่อเอง หรือขายทรัพย์สินนั้นไปก็ได้ หรือจะเป็นการปล่อยกู้ในกอง REIT เพื่อไปลงทุนในอสังหาฯ หรือกองทุนอื่น เป็นกำไรหรือดอกผลทางอ้อมนอกเหนือจากค่าเช่าและค่าบริการที่จะได้รับ รวมถึงผลตอบแทนอย่างน้อย 90% องกำไรสุทธิที่ปรับปรุงแล้วจากกอง REIT นั้น

2.เหตุผลด้านการกระจายการลงทุน

REIT สามารถเลือกกระจายการลงทุนได้หลายกอง และลงทุนได้กับอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศ ทำให้นักลงทุนไม่ต้องกังวลว่าจะสูญเงินลงทุนทั้งหมดในคราวเดียว ถ้าเศรษฐกิจในภูมิภาคใดภูมิภาคหนึ่งมีความผันผวน ส่วนที่เหลือก็อาจจะยังพอไปได้

3.เหตุผลด้านการบริหารจัดการ

หนึ่งในกฎของการเป็น REIT Manager คือเป็นผู้มีความเชี่ยวชาญ ดังนั้นจึงมีความสามารถในการบริหารจัดการกอง REIT มากกว่าบุคคลทั่วไปลงทุนเอง รวมทั้งไม่ต้องวุ่นวายหาผู้เช่า หรือซ่อมบำรุงด้วยตัวเองอีกด้วย

4.เหตุผลด้านต้นทุนในการลงทุน

กอง REIT เริ่มต้นลงทุนได้ด้วยต้นทุนที่ไม่สูงมาก มีเงินหลักพันก็สามารถลงทุนได้ ต่างจากการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ ที่มีค่าใช้จ่ายมากกว่า

5.เหตุผลด้านสภาพคล่อง

จริงอยู่ที่การลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่มีความมั่นคงสูง ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นแน่นอน และสามารถแปรสภาพเป็นทุนได้อีกหลายทาง แต่ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดของอสังหาริมทรัพย์คือความเสี่ยงด้านสภาพคล่อง โดยเฉลี่ยแล้วบ้านหรือที่ดินจะขายได้ต้องใช้เวลาราวๆ 6 เดือน และมีกระบวนการดำเนินการรวมทั้งค่าใช้จ่ายทั้งค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ค่านายหน้า รวมทั้งค่าซ่อมบำรุงหรือปรับปรุงสภาพ  แต่สำหรับ REIT การซื้อขายทำผ่านตลาดหุ้น ซึ่งมีความคล่องตัวกว่ามาก

ต้องตรวจสอบอะไรก่อนลงทุนREIT?

มี 3 สิ่งที่ต้องตรวจก่อนลงทุน REIT ดังต่อไปนี้

1.ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ REIT นั้นลงทุน

ผลตอบแทนของ REIT มาจากค่าเช่าหรือค่าบริการ ดังนั้น อสังหาฯ ที่ REIT นั้นมีนโยบายในการลงทุนต้องสอดคล้องกับผลตอบแทนที่นักลงทุนต้องการ เช่น ถ้าเป็นพื้นที่ในห้างสรรพสินค้า ก็ต้องเป็นห้างที่มีคนเดิน หรือถ้าเป็นคอนโดมิเนียม ก็ต้องอยู่ในทำเลที่มีแนวโน้มว่าจะมีผู้เช่าเต็มเสมอ และอัตราค่าเช่าให้ผลตอบแทนตามโจทย์ที่นักลงทุนตั้งไว้

2.ความน่าเชื่อถือของกอง REIT

การจะเชื่อใจคนแปลกหน้าให้เอาเงินเราไปบริหารจัดการนั้น ชื่อเสียงที่สั่งสมมาเป็นเรื่องสำคัญที่คงไม่อาจมองข้ามได้  REIT Manager ควรเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นๆ หรือมีประสบการณ์การบริหาร REIT มาก่อน รวมทั้งต้องเป็นกอง REIT ที่มีความมั่นคง โดยดูได้จากโครงสร้างเงินทุนของ REIT นั้น และสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ แม้ความน่าเชื่อถือของกอง REIT จะมีความสำคัญในการพิจารณาเลือกถือหน่วยลงทุน แต่ผลประกอบการในอดีตก็ไม่ได้การันตีผลตอบแทนในอนาคตได้เต็มร้อย นั่นหมายความว่าโอกาสจะขาดทุนก็มีอยู่ แต่ควรจะน้อยกว่าการเลือกกอง REIT โดยไม่ได้พิจารณาส่วนนี้ประกอบด้วยอย่างแน่นอน

3.สภาพคล่องในตลาดทุน

ถ้าเป็นการลงทุนระยะสั้น ราคาซื้อขาย ช่วงระยะเวลาที่ซื้อขายได้ของ REIT แต่ละตัวและทิศทางราคาย่อมมีความสำคัญการลงทุนใน REIT ลดความเสี่ยงของตลาดที่ผันผวนได้เพราะความมั่นคงของสินทรัพย์ แต่ในขณะเดียวกันก็มีความเสี่ยง และต้องทำความเข้าใจกับหลักการการทำงานที่เลือกเชื่อใจ ไว้ใจให้คนอื่นบริหารจัดการเงินแทนเรา ถ้าเชื่อในส่วนนี้ได้ ก็เป็นการลงทุนที่น่าสนใจไม่น้อย การลงทุนใน REIT จะต่างจากการลงทุนในเพีบร์ พาวเวอร์ที่นักลงทุนเลือกเองได้ว่าจะลงทุนกับ SME ประเภทใด ถ้าสนใจการลงทุนแบบที่คุณเลือกเองได้ ลงทะเบียนเป็นนักลงทุนกับเราได้ตอนนี้เลย

สรุป: การลงทุนREITดีจริงหรือไม่?

การลงทุน REIT ดีและเหมาะสำหรับนักลงทันอย่างมากเพราะผลตอบแทนที่สม่ำเสมอและสูงกว่าตราหนี้ชนิดอื่น จากที่เราได้อ่านไปก็จะเห็นว่าน่าลงทุนจริงๆสำหรับปุจจุบันในตอนนี้เพราะเศรษฐกิจโลกทุกวันนี้ไม่เหมือนเดิมเปลี่ยนแปลงเรื่อยๆ ดังนั้น เหมาะที่นักลงทุนจะลงทุน REIT นั่นเอง