มีใครหลายๆคนยังคงหลงผิดอยู่ในเรื่องของการตัดสินใจซื้อคอนโด เพราะว่าบางคนใช้เวลาในการตัดสินใจเร็วมากจนเกินไป การเลือกซื้อคอนโดนี้ไม่ใช้เรื่องง่ายที่จะใช้เวลาแค่ 1 หรือ 2 วันในการตัดสินใจเท่านั้น เพราะไม่ได้มีแค่ค่าคอนโดเท่านั้นที่ต้องจ่าย ยังค่าอื่นๆอีกด้วย มีอะไรบ้างไปดูกัน

expenses buy condo

pattarawat/shutterstock.com

คอนโดมือหนึ่ง หรือคอนโดแบบพรีเซล

เป็นช่วงเวลาที่คอนโดมีการเปิดตัวโครงการ โดยที่จะมีการแบ่งรอบการขายหลายแบบ เริ้มตั้งแต่ VVIP , VIP , Pre-sale , Project Launch (มี Sale Gallery) , Grand Opening ซึ่งจะมีการแบ่งเวลาขายออกตามที่เจ้าของโครงการกำหนด ซึ่งเรียกว่า เป็นการซื้อก่อนโอนสิทธิ์ มีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งค่าใช้จ่ายในช่วงนี้รวมแล้วจะอยู่ที่ 15-30% ของราคาอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แบ่งเป็นค่าใช้จ่าย 3 ส่วนหลัก คือ

เงินจอง (จ่ายครั้งเดียว)

เป็นการจ่ายเพื่อจองหรือแสดงว่าเราจะซื้อห้องชุดนี้ โดยที่จะจ่ายเงินเป็นจำนวนตั้งแต่หลักพันขึ้นไป แต่ส่วนของตรงนี้มันขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดนั้นด้วย ว่าราคาเต็มนั้นมีมูลค่าเท่าไร

เงินทำสัญญา (จ่ายครั้งเดียว)

booking condo

249 Anurak/shutterstock.com

หลังจากที่เราได้ทำการตองเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ทางโครงการ็จะมีการกำหนดวันที่ใ้เราไปทำสัญญา ซึ่งก็คือ “สัญญาซื้อขาย” นั้นเอง ส่วนมากก็จะมีระยะเวลาประมาณ 1 หรือ 2 สัปดาห์ โดยประมาณ ซึ่งเรื่องของเงินที่จำทำสัญญานั้นมีมูลค่ามากหรือน้อยขึ้นอยู่กับราคามูลค่าของคอนโดนั้นเอง

เงินผ่อนดาวน์ (จ่ายหลายครั้งเป็นงวดๆ)

เงินดาวน์ทั้งหมดที่รวมกับเงินจองและเงินทำสัญญสแล้ว จะอยู่ที่ระมาณ 10 - 30% ของราคาคอนโด ซึ่งจะมีการแบ่งจ่ายเป็นงวดๆแล้วแต่สัญญาที่ได้ทำกันไว้ในตอนแรก แต่ส่วนมากแล้วจะมีระยะการผ่อนดาวน์กันตั้งแต่เริ่มขายไปจนถึงหลังการสร้างคอนโดเสร็จ

ค่าประเมินราคา

อันนี้จะจ่ายในวันที่ไปทำเรื่องยื่นกู้ โดยมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2,000 - 3,000 บาท ต่อการประเมิน 1 ครั้ง ถ้ายิ่งยื่นหลายธนาคารก็ยิ่งต้องจ่ายมาก ค่าประเมินนี้จ่ายแล้วจ่ายเลย ถึงกู้ไม่ผ่านหรือไม่ได้รับอนุมัติเงินกู้ก็ไม่มีการคืนเงิน ซึ่งมีผลบังคับใช้ทันที

ค่าจดจำนอง

จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ อัตราปกติคิด 1% ของมูลค่าที่จดจำนอง

ค่าธรรมเนียมการโอน

จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์เช่นกัน อัตราปกติคิด 2% ของราคาประเมินกรมที่ดิน

เงินกองทุนส่วนกลาง

คิดตามขนาดพื้นที่ห้องตามระดับราคาห้อง เช่น ห้องชุดไฮเอนด์มีสิ่งอำนวยความสะดวกมาก อัตราเงินกองทุนจึงย่อมสูงกว่าคอนโด ราคาถูก เงินกองทุนนี้มักถูกเก็บหรือฝากธนาคารไว้ แล้วเอาดอกผลมาใช้จ่ายบำรุงรักษาหรือซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง

ค่าประกันอัคคีภัย

ถ้ากู้ธนาคารมาซื้อจะถูกกำหนดให้ต้องทำประกันอัคคีภัยห้องด้วย ปกติมักจ่ายพร้อมกับเงินผ่อนชำระงวดแรก และส่วนใหญ่จะเรียกเก็บ 3 ปีครั้ง อัตราเบี้ยมาตรฐานกรมการประกันภัยกำหนดไว้ให้ แต่ธนาคารอาจมีส่วนลดให้ไม่เท่ากัน

ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า

โดยปกติโครงการมักออกค่าใช้จ่ายในการติดตั้งมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้าให้ก่อน แล้วเรียกเก็บทีหลังตามอัตราที่การประปา-การไฟฟ้ากำหนด

ค่าประกันภัยอาคาร

หากคอนโดฯ ที่นิติบุคคลทำประกันภัยอาคารไว้ เจ้าของห้องชุดก็ต้องร่วมจ่ายค่าประกันภัยนี้ด้วย ปกติคิดตามสัดส่วนพื้นที่ห้องชุด

หลังที่เราได้รู้แล้วว่าเราต้องเสียค่าอะไรบ้างเมือ่เราจะซื้อคอนโดใหม่ ให้เรามาดูข้อดี - ขอเสีย ของงการซื้อคอนโดมือหนึ่งกันเถอะ

ข้อดีของคอนโดมือหนึ่ง

ทั้งใหม่ ทั้งทันสมัย

คอนโดมือใหม่ยังไงก็ดีกว่าอยู่แล้วแหละ เราสามารถที่จะอยู๋ได้นาน สภาพดีมาก ไม่มีการเ่อมสภาพแต่อย่างใด แถมบางที่อาจจะมีเทคโนโลยีที่ทันสมัยอีกด้วย

ปล่อยเช่า ปล่อยขายออกได้ง่ายกว่า

เมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดมือสอง ในเรื่องการปล่อยเช่าหรือปล่อยขายนั้น คอนโดใหม่ค่อนข้างจะได้เปรียบในหลายๆเรื่องไม่ว่าจะเป็นเรื่องสภาพที่ยังคงสวยอยู่ ใหม่อยู่ ยังไงผู้ซื้อ หรือ ผู้เช่าก็สนใจมากกว่า ราคาอาจจะสำคัญแต่ก็น้อยกว่าเมื่อเปรียบกับสภาพที่ยังดูดี มันถือว่าคุ้มค่าที่จะซื้อ หรือ เช่าต่อ

เลือกทำกำไรได้หลากหลายแนว

บอกได้เลยว่าคอนดดมือหนึ่งมีหนทางการทำเงินได้มากกว่าคอนโดมือสอง ช่น หากป็นคนที่ชอบลงทุนระยะสั้น แค่ลงทุนซื้อใบจองช่วงพรีเซล์สเพื่อมาขายต่อก็สามารถทำได้ หรือจะซื้อเพื่อเก็งกำไรในระยะยาวไว้ปล่อยเช่า ปล่อยขาย ก็สามารถทำได้

ข้อเสียของคอนโดมือหนึ่ง

ต้องซื้อตั้งแต่เริ่มโครงการถึงคุ้ม

สำหรับคอนโดมือหนึ่ง หากอยากจะซื้อให้คุ้ม ควรเลือกซื้อในช่วงแรกๆ อย่างช่วงพรีเซล์ส เนื่องจากราคาคอนโดจะยังคงถูกอยู่ ก่อนที่ราคาคอนโดจะค่อยๆเพิ่มขึ้น จนกระทั่งคอนโดแล้วเสร็จพร้อมอยู่ ซึ่งเป็นผลเสี่ยงไปถึงปัจจัยในส่วนของด้านต่างๆ

เห็นแต่ภาพ เพราะของจริงยังไม่แล้วเสร็จ

นี้เป็นสิ่งที่เสี่ยงอยู่พอสมควร เนื่องจากตอนที่เราซื้อนั้นเรายังไม่เห็นกับตาตัวเองว่าของจริงมันเป็นยังไง โครงสร้างรูปร่างจะสวยตามที่พรีเซล์สไหม มันจะคุ้มค่ากับเงินที่เราเสียไปไหม อันนี้ก็ต้องมาลุ้นกันว่าจะตรงปกตามที่เจ้าของโครงการวางไว้ไหม

คาดเดาเพื่อนบ้านข้างห้อง และนิติบุคคลของโครงการไม่ได้

สิ่งที่น่ากังวล และเสี่ยงก็คือเรื่องของเพื่อนบ้านข้างห้องนั้นเอง แถมนิติบุคคลที่ต้องคอยดูแลส่วนกลาง เราก็ไม่อาจทราบได้ว่าจะดูแลได้ดี บริหารเงินค่าส่วนกลางที่เราเสียไปได้มีประสิทธิภาพหรือไม่

คอนโดมือสอง

condo thailand

Tavarius/shutterstock.com

ถ้าพูดคอนโดมือสองแล้ว จริงอยู่ที่คอนโดมือสองอาจจะมีสภาพที่ไม่ใหม่แกะกล่อง สวยงาม เท่าคอนโดมือหนึ่ง แต่เราก็ต้องยอมรับว่า คอนโดมือสองได้เปรียบอย่างมากในเรื่องของราคา การได้เห็นสภาพห้อง สภาพแวดล้อมจริงๆ ก่อนอยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจ และเปรียบเทียบได้ง่ายกว่าแค่มองภาพโครงการแบบคอนโดมือหนึ่ง ซึ่งเราสามารถแยกทั้งข้อดี - ข้อเสีย ของคอนโดมือสองได้

ข้อดีของคอนโดมือสอง

ราคาถูก ประหยัดงบประมาณ และอาจจะได้ของดีกว่าที่คาดไว้

คอนโดมือสองมีจุดแข็ง จุดหลัก ที่น่าสนใจคือ มีราคาที่ถูก หากเลือกให้ดี อาจได้ทำเลดีๆ พร้อมราคาเบาๆ ก็ได้ เหมาะกับคนที่มีภาระหน้าที่ หรือเงินอาจจะไม่มาก การซื้อคอนโดมือสองจึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือกที่น่าสนใจ และการได้เห็นสภาพห้อง สภาพแวดล้อมจริงๆ ก่อนอยู่อาศัย ทำให้สามารถตัดสินใจได้อย่างถูกต้องด้วย

ถ้าตรวจประวัติดีๆ ความเสี่ยงก็จะน้อยลง

เราจะได้สัมผัสทั้งตัวคอนโด ได้ชมห้องจริงๆ แถมยังได้สำรวจทั้งเพื่อนบ้าน นิติบุคคลของทางโครงการด้วยว่า เหมาะกับเราไหม

ข้อเสียของคอนโดมือสอง

บางห้องเคยมีประวัติมาก่อน

คอนโดมือสองบางแห่งหากไม่ตรวจสอบให้ดี อาจจะมีประวัติแปลกๆ ไม่ดีๆ พ่วงมาให้กังวลใจเล่นก็ได้ บางคนอาจจะมองว่าเป็นเรื่องงงมงาย แต่ในบางครั้งสิ่งเหล่นานี้ก็อาจสะท้อนให้เราได้เห็นถึงสภาพแวดล้อมของคอนโด รวมไปถึงการวิเคราะห์ความปลอดภัยต่างๆ ได้อีกด้วย และถ้าใครที่ไม่ชอบที่อยู่อาศัยมีประวัติ คอนโดมือสองอาจจะไม่ใช่ทางเลือกที่ดีของคุณนัก เอาความสบายใจะดีกว่า

ขายต่อก็ก็ยากแล้ว

แน่นอนว่าถ้าอยากที่จะขายต่อ เราเป็นมือสอง และแน่นอน คนต่อไปจะกลายเป็นมือสามทันืี นอกจากราคาจะตกแล้ว ขายไม่คุ้มแล้วนั้น ยังจะขายยากอีกด้วย นอกจากว่าทำเลคอนโดของเราจะมีวิวที่สวย หรืออยู่ใจกลางเมือง

นี้ก็เป็นข้อมูลทั้งหมดเลย ทั้งในเรื่องของการซื้อคอนโดให่ หรือคอนโดมือสอง บอกเลยว่าอ่านหมดนี้ก็สามารถที่จะตัดสินใจซื้อได้แล้ว