ขายฝาก อีก 1 เรื่องที่นักลงทุนต้องรู้

เรื่องที่จะนำมาให้ทุกคนอ่านกันในวันนี้ คือ เรื่องของการขายฝากไม่ใช่ฝากขายนะคะ มั่นฝจว่าหลายคนคงเคยยินคำนี้กันอยู่บ้าง แต่วันนี้จะนำข้อมูลที่มีรายละเอียดเรื่องของการขายฝากมาให้อ่านเพิ่มเติม โดยเฉพาะการขายฝากนั้นเกี่ยวข้องกับการลงทุนอย่างไร และความหมายของการขายฝากนั้นคืออะไร มีข้อดีข้อเสียอย่างไรเมื่อต้องมีการขายฝากค่ะ

ขายฝากคืออะไร?

Hyejin Kang/shutterstock.com

การขายฝากก็เปรียบเทียบง่ายๆคล้ายคลึงการไปกู้เงินนั้นเอง แต่จะไม่ซับซ้อนเหมือนกับการไปขอกู้เงินหรือสินเชื่อจากทางธนาคาร แต่จะเป็นการขอกู้เงินจากสถาบันทางการเงินทั่วไป หรือจากบุคคลธรรมดาก็ได้ โดยจะต้องมีการทำสัญญากันและก็มีกฏระเบียบเงื่อนไขเช่นกันกับการไปขอกู้เงินจากธนาคารแต่สิ่งที่ไม่ซับซ้อนเหมือนกันก็คือ จะไม่มีการเช็คเครดิตหรือรายได้ของคุณอย่างละเอียดมากนัก แต่คุณต้องทรัพย์สินเพื่อมาค้ำประกันการกู้เงินเท่านั้น ซึ่งทรัพย์สินที่จะเอามาใช้เป็นหลักค้ำประกันเพื่อให้ได้เงินกู้มาก็จะมีอย่างเช่น บ้าน รถ โฉนดที่ดิน ซึ่งจะมีการทำสัญญาโอนให้เป็นกรรมสิทธิ์ของสถาบันทางกรเงินเป็นเจ้าของให้เรียบร้อยแล้วคุณก็สามารถรับเงินที่ขอกู้ไปได้เลย และการกู้เงินแบบขายฝากนี้จะมีการอนุมัติที่รวดเร็วกว่าการกู้เงินจากธนาคารมากนัก จึงค่อยข้างเป็นที่นิยมของเหล่าลูกค้ารายย่อยหรือคนที่มีรายได้น้อยและไม่สม่ำเสมอ หรือคนที่ยังมีหนี้ติดตัวและมีประวัติทางการเงินไม่ดีเท่าไหร่ซึ่งคนกลุ่มนี้ยังไงก็ไม่สามารถเข้าไปขอกู้เงินจากธนาคารได้อยู่แล้ว การขายฝากจึงเป็นทางเลือกหนึ่งของพวกเขาเหล่านี้ค่ะ และเพื่อจะให้เข้าใจง่ายๆก็จะยกตัวอย่างให้อย่างนี้นะคะ สมมุติว่า นายแดง ได้นำบ้านไปทำสัญญาขายฝากไว้กับสถาบันทางการเงินแห่งหนึ่งในสัญญาเป็นระยะเวลา 1 ปี ก็คือว่าภายใน 1 ปีนั้นที่ผ่านไปแล้วนั้น นายแดง ต้องการที่จะซื้อบ้านของตัวเองกลับคืน ทางสถาบันทางการเงินก็ต้องขายคืนให้นายแดงโดยไม่มีข้อยกเว้นใดๆ แต่ถ้าหากผ่านไป 1 ปีแล้ว นายแดงยังไม่สามารถนำเงินกลับมาซื้อบ้านของตัวเองคืนไป บ้านหลังนั้นก็จะตกเป็นของสถาบันทางการนั้นทันทีโดยไม่มีข้อยกเว้นเช่นกัน ต่อมาสถาบันทางการเงินจะนำบ้านหลังนั้นไปทำอะไรต่อไปก็ย่อมได้ทั้งนั้นค่ะ แต่ก็มีข้อแม้นะคะ ว่าหากครบกำหนดตามสัญญาแล้วนั้นลูกหนี้ที่นำทรัพย์สินมาขายฝากยังไม่สามารถมาไถ่ถอนหรือซื้อคืนไปได้นั้นก็สามารถต่อสัญญาได้เพื่อยืดระยะเวลาต่อไปไม่ให้ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้นั้นตกไปเป็นของคนอื่น แต่ก็มีจำนวนครั้งจำกัดในการต่อสัญญานะคะแล้วแต่สถาบันทางการเงินหรือผู้ให้กู้แต่ละที่ค่ะ นี่ก็คือเรื่องราวของการขายฝากค่ะ ต่อมาเรามาดูว่าเกี่ยวข้องกับการลงทุนอย่างได้บ้าง?

ช่องทางการลงทุน

TZIDO SUN/shutterstock.com

ไม่ใช่เฉพาะว่าคุณจะเป็นลูกหนี้หรือลูกค้าในการขายฝากเท่านั้น คุณสามารถที่จะผันตัวมาเป็นนักลงทุนได้เหมือนกันจากระบบการซื้อขายฝากตัวนี้ ซึ่งนี่ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งของนักลงทุนที่จะเป็นผู้รับซื้อทรัพย์สินของผู้ที่ต้องการเงินกู้ และการรอเก็บดอกเบี้ยนั่นก็คือกำไรที่คุณจะได้ นี่ก็ถือว่าเป็นการลงทุนอย่างหนึ่งสำหรับนักธุรกิจนักลงทุนที่ทุกวันนี้ก็ทำกันอยู่ทั่วไป แต่การลงทุนแบบนี้ก็มีความเสี่ยงเช่นกัน ในฐานะที่คุณจะเป็นผู้ซื้อฝากนั้นต้องระมัดระวังด้วย ต้องทำการตรวจสอบให้ดี ตั้งแต่ตัวแทนที่นำมาขายฝากให้กับคุณหรือเรียกว่านายหน้า หรือระมัดระวังผู้ที่ทำธุรกิจด้วยกัน ดังนั้นการฝากขายก็เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้เหล่านักลงทุนได้มีช่องทางในการลงทุนเพื่อได้ผลกำไรจากการเก็บดอกเบี้ยจากผู้ที่มาขายฝากนั่นเอง ดังนั้นจึงอยากจะอธิบายสั้นๆว่า การซื้อฝากนั้นคืออะไร? นั่นก็คือ การที่นักลงทุนลงเงินเพื่อซื้อทรัพย์สินจากผู้ที่นำมาขายฝาก และมีการทำสัญญากันให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ที่ซื้อฝากและจดทะเบียนโอนชื่อกันเรียบร้อยก็มีการจ่ายเงินและมีสัญญาระยะเวลาที่ผู้ขายต้องมาไถ่อถอนคืนด้วย สมมุติเช่นกันว่าระยะเวลา 1 ปี ภายใน 1 ปีนี้ผู้ที่ขายฝากต้องชำระดอกเบี้นตามจำนวนให้แก่ผู้ซื้อฝาก และเมื่อครบกำหนด 1 ปีแล้วก็ต้องนำเงินมาซื้อทรัพย์คืน ซึ่งโดยสส่วนมากจะสามารถต่อสัญญาได้ไม่เกิน 10 ปีตามกฏหมายค่ะ

ข้อดี

• ไม่ใช่การกู้เงินแบบเงินกู้นอกระบบ แต่มีการทำสัญญาที่ชัดเจนที่กรมที่ดิน หรือสถานที่ราชการ และออฟฟิศ และมีการคุ้มครองทางกฏหมายอย่างดี
• ได้วงเงินที่ดี คือได้วงเงินที่ค่อนข้างสูงประมาณ 40%
• มีการอนุมัติวงเงินเร็ว ได้รับเงินเร็วทันใจทันใช้มากกว่าการกู้จากธนาคารมากสถาบันทางการเงินจะตัดสินใจอนุมัติได้ทันทีที่ตรวจเช็คทรัพย์สินเรียบร้อยและพอใจในทรัพย์สินนั้นส่วนมากก็จะผ่านการอนุมัติค่ะ
• ไม่มีการเช็ค Blacklist ไม่มีการเช็คเครดิตบูโร ไม่มีการเช็ค Statement ไม่มีการเช็คเรื่องเหล่านี้ให้เราต้องเตรียมเอกสารวุ่นวาย
• สามารถทำการต่อสัญญาได้เรื่อยๆ ตามกฏหมายแล้วระยะเวลานานสุดไม่เกิน 10 ปีค่ะ

สรุปแล้วข้อดีก็คือ มีความยืดหยุ่นในเรื่องของระยะเวลา มีความรวดเร็วในการอนุมัติวงเงิน ได้วงเงินที่สูงกกว่าธนาคาร ไม่ยุ่งยากเรื่องการตรวจเช็คและเตรียมเอกสาร ไม่ต้องวางแผนการเงินนานก่อนไปทำการขายฝากเหมือนกับการไปขอกู้เงินจากธนาคารค่ะ

ข้อเสีย

• เมื่อเทียบกับการกู้เงินแบบอื่นๆ การขายฝากนั้นจะมีค่าธรรมเนียมที่สูงกว่า ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียมจากราคาประเมินร้อยละ 2 มีการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายอากรแสตมป์
• ในเรื่องความปลอดภัยในทรัพย์สินของเราที่ขายฝากไว้กับนายทุน ถ้าไปเจอนายทุนหรือสถาบันทางการเงินที่ไม่โปร่งใส ไม่สามารถไถ่ถอนได้ทันเวลาก็จบกับ กลายเป็นว่าทรัพย์สินของคุณโดนยึดแน่นอน
• ดอกเบี้ยก็เช่นกัน คุณต้องเสียดอกเบี้ยรวมแล้ว 15% ต่อปี และยังต้องมีค่าธรรมเนียมอื่นๆตามมาอีก ตรงนั้ก็ขึ้นอยู่กับข้อตกลงในตอนแรกค่ะ และขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกันกิ่นจะทำสัญญา ดังนั้นสำคัญมากที่จะตรวจสอบดูสัญญาให้ละเอียดถี่ถ้วนนะคะ

สรุปว่าข้อเสียก็คือ มีค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายสูง มีการหักค่าภาษี มีความเสี่ยงต่อความไม่ปลอดภัยของทรัพย์สินที่ขายฝากไว้ แต่อย่ากังวลจนเกินไปเพราะว่าการขายฝากนั้นก็มีกฏหมายรองรับ ถ้าเกิดเหตุการณีที่ทรัพย์สินของคุณจะโดนยึดอย่างไม่เป็นธรรมและผู้ซื้อไม่ยอมติดต่อกับคุณ หรือคุณเองก็ไม่สามารถตามตัวหรือติดต่อเขาได้ ให้คุณนำเรื่องไปแจ้งแก่สำนักงานราชการสำนักงานวางทรัพย์ภายในเวลาที่กำหนดหลังจากเกิดเรื่องขึ้น หรือไปที่กรมบังคับคดี หรือกระทรวงยุติธรรมก็ได้ และเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้ตั้งแต่ต้น ควรดูให้แน่ใจถึงนายทุนที่เราจะไปทำการขายฝากกับเขาหรือแม้แต่สถาบันทางการเงินก็ควรตรวจสอบสัญญาให้เรียบร้อยให้ละเอียด โดนเฉพาะเรื่องกำหนดเวลาการไถ่ถอนเป็นไปตามที่ตกลงเจรจากันหรือไม่ ดังนั้นจะเห็นได้ว่ามีทั้งส่วนเป็นประโยชน์และส่วนที่มีปัญหา จึงพึงระวังเอาไว้เป็นดีที่สุดค่ะเพราะเราจะเห็นว่าหลายคนเผชิญปัญหาตรงนี้กันมาก เพื่อจะได้ระมัดระวังกันมากขึ้นจึงอยากเอาคำแนะนำจากกรมที่ดินมาให้ได้อ่านกันค่ะ

คำแนะนำจากกรมที่ดินในเรื่องการขายฝาก

T.Dallas/shutterstock.com

• ตั้งแต่เริ่มการทำสัญญาถ้าผู้ที่ขายฝากเห็นว่าตามระยะเวลาในสัญยาไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์สินได้ก้ควรตกลงตั้งแรกเกี่ยวกับการต่อสัญญาเพื่อยืดระยะเวลาในการไถ่ถอนออกไปอีก และต้องทำทุกอย่างอย่างมีหลักฐานและมีการลงลายมือชื่อให้เรียบร้อย และการทำสัญญาควรทำในสถานที่ราชการต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินค่ะ
• เมื่อเห็นว่าจะเกินปัญหาขึ้นควรรีบติดต่อกับกรมที่ดิน หรือกระทรวงยุติธรรมทันทีไม่ควรรีรอเดี๋ยวจะเกินกำหนดเวลาในการให้ความช่วยเหลือได้ค่ะ
• ควรระวังเรื่องค่าธรรมเนียมค่าภาษีที่ไม่โปร่งใสด้วยค่ะ นี่ก็คือคำแนะนำที่ใช้ได้จริงและควรตระหนักไว้นะคะพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาการโดนยึดทรัพย์ได้ค่ะ อย่าไว้ใจจนไม่มีการตรวจสอบและไม่มีพยานหลักฐานนะคะ อย่าลืมว่ามีกฏหมายรับรองอยู่เราต้องใช้ประโยชน์จากตรงนี้ให้เกิดประโยชน์ด้วยค่ะ