1 ในปัจจัย 4 อย่าง ‘บ้าน’ หรือที่อยู่อาศัย ถือเป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้สำหรับทุกๆคน ในทุกยุคทุกสมัย. ในเมื่อของมันต้องมี และเพื่อให้บ้านเป็นทั้งแหล่งปลอดภัยสำหรับเราทางร่างกายและเติมเต็มทางด้านจิตใจ ตัวเลือกอย่าง ทรัพย์สินรอการขาย หรือ บ้านมือสอง จาก ธอส. ที่มีราคาไม่แพง และสามารถเป็นเจ้าของสินทรัพย์ในแบบคุณภาพดี! ทำเลดี!  จะอยู่เอง ขายต่อ รึปล่อยเช่าก็ไม่เปลืองแรง

มีข้อมูลอะไรบ้างที่เราจำเป็นต้องรู้ พร้อมเทคนิคในการเลือกที่คุ้มกว่า มาดูกันเลย..

ทรัพย์สินรอการขายคืออะไร

ทรัพย์สินรอการขาย ของ ธอส. ก็คือ ทรัพย์ NPL (Non Performing Asset) หรือสินทรัพย์อันเป็นกรรมสิทธ์ของสถานบันการเงิน โดยได้มาจากลูกหนี้นำมาค้ำประกันในการกู้ยืม แล้วไม่อาจไถ่ถอนคืน หลุดจำนอง หรือธนาคารได้มาจากการขายทอดตลาด ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์ที่มีค่าสูง

ส่วน ธอส. ก็คือตัวย่อของ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ที่เป็นธนาคารของภาครัฐ และมีภารกิจหลักในการช่วยให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยได้ง่ายด้วยสินเชื่อจากธนาคาร ดังนั้น เมื่อธนาคารมีสินทรัพย์ใหญ่ ก็จะทยอยนำออกมาเป็นสินทรัพย์รอการขายให้กับประชาชนที่ต้องการที่อยู่อาศัยสภาพดีต่อไป

ขั้นตอนในการซื้อที่เราต้องรู้

เนื่องจากมีเจ้าของเดิมหรือผ่านการใช้งานมาก่อนแล้ว ทรัพย์สินรอการขายจึงมีการปรับมูลค่าให้ลดลง แต่คุณภาพยังคงสูงอยู่ ซึ่งปัจจุบัน เราก็มีช่องทางในการเป็นเจ้าของและมีจำนวนให้เลือกมากกว่าแต่ก่อน เพราะสภาพเศรษฐกิจที่ปรับตัวถดถอย จึงมีสินทรัพย์จำนวนนี้เพิ่มมากขึ้น วิธีการดูและขั้นตอนการซื้อขาย ก็คือ

  1. การสำรวจหาทรัพย์สินรอการขายที่ต้องตาในเว็บไซต์หลักของธนาคาร >> (https://www.ghbhomecenter.com/all)

  2. ติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อตามประกาศ ในส่วนจัดการทรัพย์สิน โทร 02 - 2021582 - 3  หรือ 02 - 2021016 ในเวลาทำการ จันทร์-ศุกร์ เวลา 8.30-16.30 น.

  3. ทำการสอบถามข้อมูลเพื่อการทำสัญญาจะซื้อจะขาย

  4. เตรียมเอกสารในการยื่นขอสินเชื่อ ที่ประกอบไปด้วย บัตรประจำตัวประชาชนและสำเนา , ทะเบียนบ้านและสำเนา , สลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน และ Statement ย้อนหลัง 12 เดือน

  5. เวลาในการยื่นเรื่องจะใช้ระยะเวลาประมาณ 7- 15 วัน เพื่อให้ทางสถาบันการเงินพิจารณาหลักประกันและรายได้ของผู้กู้ เช็กเครดิตบูโร และประเมินความสามารถในการผ่อนชำระตั้งแต่ 25-40 ปี โดยจะขึ้นอยู่กับมูลค่าของสินทรัพย์และการผ่อนต่องวดในแต่ละเดือน

  6. การตรวจรับบ้าน โอนกรรมสิทธ์ และตรวจสอบตามรายการที่แจ้งไว้ เช่น งานโครงสร้าง ผนัง ประตูหน้าต่าง บันได้ ฝ้าหลังคา ระบบไฟฟ้า และสุขาภิบาลต่างๆ หากมีความเสียหายก็จะต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ให้ทำการซ่อมแซมก่อนการโอนกรรมสิทธิ์

  7. ชำระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ คือ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมิน , ค่าจดจำนอง 1 % ของมูลค่ายอดเงินกู้ , ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย , ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะ

ข้อดีของการซื้อทรัพย์สินรอการขาย

อย่างที่กล่าวไปว่า แนวโน้มของทรัพย์สินรอการขายมีแต่จะเพิ่มขึ้นอันเนื่องมาจากสภาพเศรษฐกิจ จึงมีผู้นำบ้านมากู้ยืม หรือขายเป็นจำนวนมาก ระดับราคาจึงยิ่งมีการปรับลดลง เราจึงมีตัวเลือกที่เพิ่มมากขึ้นในส่วนของทรัพย์สินรอการขาย ธอส. นี้ หากจะจำแนกข้อดีลงไปเลย ก็มีส่วนหลักๆ คือ

ระดับราคาที่ถูกกว่า

ปกติแล้วประเภทสินค้าบ้านและคอนโดฯ เมื่อมีการเปลี่ยนแปลงเจ้าของ แม้สภาพยังดีเหมือนใหม่ แต่ระดับราคาก็จะถูกปรับลงจากการใช้งาน ยิ่งประกอบกับเศรษฐกิจที่หดตัว และการหลุดจำนอง ระดับราคาก็จะยิ่งถูกกว่าปกติ

การพร้อมเข้าอยู่ได้เลย

สินทรัพย์จำพวกบ้านและคอนโดฯมือสองส่วนใหญ่ มักจะถูกตกแต่งเฟอร์นิเจอร์มาพร้อมแล้ว เราจึงไม่ต้องดีไซน์ใหม่ หรือหากจะปรับปรุงแก้ไข ก็มีระยะเวลาที่สั้นกว่าตกแต่งใหม่ทั้งหมด เหมือนการซื้อราคาเดิมแต่ได้ของแต่เพิ่ม และพร้อมเข้าอยู่ได้เร็ว หากเป็นโฮมออฟฟิศ ก็ยิ่งได้อุปกรณ์สำนักงานมาประยุกต์ใช้ด้วย จึงประหยัดค่าใช้จ่ายลงไปอีกมาก

ทำเลคุณภาพ

หากเดิมคือสินทรัพย์ที่ผู้กู้นำมาค้ำประกัน จึงยิ่งต้องมีสภาพทำเลที่ได้คุณภาพจนธนาคารเลือกที่จะปล่อยกู้ บ้านและคอนโดฯที่เป็นทรัพย์สินรอการขายจึงมีสภาพที่ดี ทำเลใจกลางเมือง ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ BTS หรือ MRT สายต่างๆ ในราคาที่เราจับต้องได้ง่าย  ทำเลดี  จึงยิ่งเพิ่มกำไรจากการซื้อได้ดีจนถึงกับนำมาสร้างความมั่นคงในชีวิตไปได้อีกด้วย

ความคุ้มค่าในการลงทุน

การนิยมทรัพย์สินรอการขายเพราะกำไรที่มีพร้อมความคุ้มค่าในการลงทุนนี่ล่ะ บางทีก็แตะหลักล้านด้วยซ้ำในระยะเวลาแค่ไม่กี่เดือน เนื่องจาก ราคาที่ตกลงกัน กับราคาที่ผู้ลงทุนสามารถจะนำไปขายต่อ จึงเหมาะกับการซื้อเพื่อเก็งกำไรด้วย

โดยเฉพาะการซื้อสินทรัพย์รอการขายกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธอส. เป็นตัวเลือกที่ดีต่อผู้ชื่นชอบการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เพราะเป็นสินทรัพย์ที่จะผ่านการตรวจสอบและประเมินคุณภาพตามที่มาตรฐานกำหนดมาแล้วในระดับที่ดี บางแห่งถึงจะรวมค่าตกแต่งและปรับปรุงแล้วก็ยังถูกกว่าบ้านใหม่ที่ทำเลยังไม่ดีขนาดนี้ด้วย จึงช่วยลดค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านของเราไปได้อย่างเห็นความแตกต่าง

ข้อควรระวังเมื่อจะซื้อทรัพย์สินรอการขาย

เมื่อคิดจะเทใจให้ทรัพย์สินรอการขาย เราก็ยังต้องเผื่อใจไว้ด้วย เพราะไม่ใช่ทุกหลัง ทุกตัวอาคารที่จะสวยดูดีแบบไม่มีจุดตำหนิไปซะทีเดียว หรือบ้านมือสองบางหลังก็อาจมีประวัติและความเป็นมาที่ไม่ชัดเจนก่อนที่จะมาอยู่ในมือธนาคาร ยากที่จะรู้ได้ว่าเคยผ่านอะไรมาบ้าง หรือมีอายุใช้งานกี่ปี

เราจึงต้องรู้จักวิธีที่จะเช็คเพื่อความสบายใจทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย คือ การเช็คเอกสารเรื่องการตรวจสอบมาตรฐานอาคารอ้างอิงให้ดี เพื่อดูโครงสร้างภายในและภายนอก ว่าอยู่ในสภาพดีระดับใด หรือจ้างทีมช่างทีเป็นงานที่เรารู้จัก ให้ตรวจตรวจหาจุดที่ต้องการซ่อมแซมต่างๆ ให้เรียบร้อยก่อนการเข้าอยู่

หรือการเช็คว่าเจ้าของเดิมย้ายออกไปจริงหรือเปล่า ก่อนที่เราจะทำการตกลงซื้อทรัพย์สินรอการขาย ธอส. นี้ ก็ควรจะหาเวลาไปดูพื้นที่ด้วยตนเองด้วย เพราะถึงทาง ธอส. จะรับหน้าที่ในการจัดการเรื่องราว แต่ก็อาจใช้เวลาและยังมีคนแอบอ้างเข้าอยู่ จึงขัดขวางต่อการเข้าอยู่ได้ทันทีของเราด้วย ทางที่ดีควรไปตรวจสอบถามจากเพื่อนบ้านละแวกนั้น และสังเกตการณ์ให้ดีก่อนทำการซื้อขาย บ้านหรือคอนโดฯที่เราชื่นชอบนี้

ฉลาดเลือกกับการลงทุนเรื่องบ้าน ด้วยทรัพย์สินรอการขายที่มาพร้อมกำไรแบบเห็นๆ

จะเห็นได้ว่า การซื้อบ้านมือสอง หรือทรัพย์สินรอการขาย จริงๆแล้วก็มีข้อดีหลายอย่าง ถ้าเราเช็คประกาศที่โดนใจและรับสภาพแวดล้อมได้  การซื้ออสังหาฯ ครั้งต่อไปของเรา ก็สามารถเลือกการลงทุนด้านนี้แบบที่ฉลาดกว่า ด้วยทรัพย์สินรอการขาย จากทาง ธอส. ไม่ว่าจะซื้อเพื่อขายต่อ  อยู่อาศัยเองเมื่อต้องการขยับขยาย จะนำมารีโนเวตใหม่ หรือเก็งกำไรเฉยๆ ก็ทำได้ตามที่หวังกันเอาไว้

แต่สิ่งที่ต้องเน้น ก็คือ เรื่องการเงินที่ต้องผ่อนชำระ และราคาตลาดในช่วงที่เราตัดสินใจ ที่อาจตามมาด้วยราคาที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงในอนาคต เราจึงควรวางแผนและคิดมาแล้วอย่างรอบคอบก่อนการจับราคานั้นๆ เพื่อจะได้คุ้มค่ากับการลงทุนในสินทรัพย์ขนาดใหญ่แบบนี้ และซื้อได้ในจังหวะที่ดีที่สุดนั่นเอง