บ้าน เป็นหนึ่งในปัจจัยพื้นฐานของการดำรงชีวิตอย่างแน่นอน ดังนั้น การเลือกซื้อบ้านสักหลังหนึ่ง ให้เหมาะสมกับตนเองมากที่สุดนั้นว่าสำคัญแล้ว แต่การที่เราจะต้องหาทุนทรัพย์ให้เพียงพอกับราคาบ้านที่ต้องการนั้นยิ่งสำคัญมากกว่า หลายคนอาจจะใช้วิธีเก็บออมเงินเพื่อซื้อบ้าน แต่กว่าจะได้บ้านสักหลังเวลานั้นก็ล่วงเลยผ่านไปจนอาจเกือบถึงบั้นปลายชีวิตแล้วก็ได้ ดังนั้น สำหรับคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใหม่อยู่จึงมักจะหาทางออกที่ดีที่สุดด้วยการ กู้ซื้อบ้าน หรือ ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากสถาบันทางการเงินต่างๆ เพื่อให้ได้มาซึ่งที่อยู่อาศัยใหม่ โดยข้อดีของการกู้ซื้อบ้านนั้นผู้กู้จะมีระยะเวลามากขึ้นในการหาทุนทรัพย์มาจ่าย ราคาค่าที่อยู่อาศัยถึงแม้จะต้องเสียดอกเบี้ยก็ตาม แต่ในระยะยาวการกู้ซื้อบ้านนั้นจึงเป็นทางที่สามารถตอบโจทย์คนที่มีทุนทรัพย์ไม่มากแต่อยากมีบ้านได้นั้นเอง

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น การจะยื่นกู้ซื้อบ้านนั้นไม่ได้เกิดขึ้นบ่อยครั้ง หรือพูดง่ายๆ บางคนอาจทำการกู้ซื้อบ้านเพียงครั้งเดียวในชีวิตก็ได้ ดังนั้น ก่อนที่จะทำการกู้ซื้อบ้าน ผู้ขอกู้เองจะต้องเตรียมตัวและศึกษาข้อมูลเบื้องต้นให้ดีที่สุด รวมถึงขั้นตอนวิธีการขอสินเชื่อต่างๆมาอย่างดี ตั้งแต่การเลือกสถาบันทางการเงิน การเปรียบเทียบสินเชื่อ และอีกหลายๆ ขั้นตอนที่ค่อนข้างจะมีความละเอียดซับซ้อน ตลอดจนผู้กู้ที่ยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้วกู้ไม่ผ่านก็จำเป็นที่จะต้องรู้วิธีแก้ปัญหาที่ตามมาหลังจากการกู้ไม่ผ่าน รวมไปถึงเทคนิคที่จะช่วยให้ผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถกู้ซื้อบ้านผ่านได้ง่ายขึ้นด้วยนั้นเอง

สำหรับหลายคนที่กำลังคิดๆ อยู่ว่าอยากจะกู้ซื้อบ้านสักหลังแต่ไม่ทราบว่าจะต้องเริ่มจากจุดไหน ตัวเราจะซื้อบ้านได้ราคาประมาณเท่าไหร่ และควรจะเตรียมตัวอย่างไรดีถึงจะยื่นกู้กับธนาคารได้ ขั้นตอนพื้นฐานที่ควรรู้เพื่อเตรียมตัวไว้ตั้งแต่เนิ่นๆ ซึ่งจะทำให้เรารู้ความสามารถในการผ่อนบ้านของตนเองเพื่อที่จะมีประวัติทางการเงินที่ดี และมั่นใจได้มากขึ้นว่าการกู้บ้านจะผ่านอย่างแน่นอน ดังนั้น ก่อนที่จะทำการกู้ซื้อบ้าน มีหลายเรื่องที่ผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะต้องรู้ เพราะการกู้ซื้อบ้านมีเรื่องของ การเงิน เข้ามาเกี่ยวข้องโดยตรงไม่ว่าจะเป็นเรื่องของความสามารถทางเงินเดือนของเราเอง เงินเดือนเท่านี้จะกู้ได้เท่าไหร่ วงเงินในการกู้ซื้อบ้าน ตลอดจนถึงเรื่องของการสร้างเครดิตให้ตัวเองเพื่อขอสินเชื่อ และอีกหลายๆ เรื่องที่ผู้กู้จำเป็นต้องรู้และศึกษาให้ละเอียดก่อนทำการยื่นกู้บ้าน ก็เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นภายหลังจากการกู้ซื้อบ้าน และช่วยให้การขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นง่ายขึ้นนั้นเอง

7 ขั้นตอนที่เราสามารถเตรียมตัว

home loan

pim pic/shutterstock.com

1.รู้ความสามารถในการกู้ของตนเอง

สูตรการคำนวณราคาบ้านที่จะกู้ซื้อได้นั้น สามารถคำนวณได้คร่าวโดยใช้สูตร

(รายได้ต่อเดือน) X (60เท่าของรายได้) = (ราคาบ้านที่กู้ซื้อได้)

เช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 60 = 1.8 ล้านบาท ซึ่งถือเป็นขั้นต่ำของวงเงินที่จะกู้ได้ บางธนาคารอาจจะขยับจำนวนเท่าของรายได้ขึ้นลงขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์พิจารณา

แต่ทั้งนี้ วงเงินดังนั้นถือว่าเป็นวงเงินที่ให้ในกรณีที่ไม่มีภาระหนี้ใดๆ เลย ดังนั้นต้องมาดู “ภาระหนี้ต่อรายได้” ของเราด้วย หรือศัพท์ธนาคารจะเรียกว่าค่า DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งส่วนใหญ่แล้วจะอนุญาตให้ผู้กู้มีภาระหนี้ได้ 30-40% ของรายได้ สูตรจึงเป็น

(รายได้ต่อเดือน)X(30%หรือ40%) = (ความสามารถผ่อนชำระ)

เช่น รายได้ 30,000 บาทต่อเดือน X 30% หรือ 40%= 9,000 – 12,000 บาท นั้นเอง

ซึ่งขึ้นอยู่กับภาระหนี้ที่ว่า หมายถึง ภาระหนี้ทุกอย่างที่มี ไม่ว่าจะเป็น ค่าผ่อนเครื่องใช้ไฟฟ้า รถยนต์ หรือโทรศัพท์มือถือ ฯลฯ ดังนั้นสมมุติว่า เรามีภาระหนี้ผ่อนรถอยู่เดือนละ 8,000 บาท ความสามารถผ่อนชำระที่เหลือว่างอยู่จึงเหลือเพียง 1,000-4,000 บาทเท่านั้น ซึ่งจะคำนวณกลับว่าสามารถซื้อบ้านได้เท่าไหร่โดยใช้สูตรนี้

(1,000,000 ÷ 7,000) x (ความสามารถผ่อนชำระ) = (วงเงินที่สามารถกู้ได้) เช่น (1,000,000 ÷ 7,000) x 4,000 = กู้บ้านได้ในราคา 571,429 บาท

*กรณีนี้กำหนดให้ผู้กู้มีภาระนี้ได้ 40%

ดังนั้น เมื่อเราได้ทราบความสามารถการผ่อนและราคาบ้านที่กู้ได้ของตนเองแล้ว ก็เลือกหาที่อยู่อาศัยที่ตรงกับใจและเหมาะสมกับความสามารถของเราต่อไปได้เลย

2.เก็บออมเงินดาวน์เอาไว้ด้วย

ในระหว่างที่เลือกหาอยู่นั้น ก็เป็นการฉลาดและควรที่จะเก็บออมเงินเป็นค่าดาวน์บ้านหรือคอนโดมิเนียมไว้ด้วย เพราะธนาคารมีกฎคือปล่อยกู้สินเชื่อบ้านได้สูงสุด 90% ของราคาบ้าน เช่น ราคาบ้าน 1 ล้านบาท ธนาคารจะให้กู้มากที่สุด9 แสนบาท อีก 1 แสนบาทจึงเป็นเงินสดที่เราจะต้องจ่ายโดยตรงให้กับผู้พัฒนาโครงการเองในที่สุด

ดังนั้น โครงการจัดสรรต่างๆ จะมีโปรแกรมให้เราผ่อนดาวน์เป็นรายเดือนกับโครงการในระหว่างที่โครงการยังอยู่ระหว่างก่อสร้าง เพราะธนาคารจะปล่อยกู้เมื่อที่อยู่อาศัยนั้นสร้างเสร็จแล้ว โดยทั่วไปจึงจะเก็บเงินดาวน์ที่ 10-20% ของราคา

หากเป็นโครงการแนวราบจำพวกบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ มักจะวางโปรแกรมให้ผ่อน 3-6 เดือนก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน ยกตัวอย่างเช่น ราคาบ้านเดี่ยว 5 ล้านบาท เรียกเก็บเงินดาวน์ 10% = 5 แสนบาท โดยให้ผ่อนดาวน์ 3เดือน = ชำระค่าดาวน์บ้านเฉลี่ยเดือนละ 1.67 แสนบาท

ส่วนคอนโดมิเนียม มักจะมีระยะเวลาการก่อสร้างที่นานกว่า ทำให้โปรแกรมผ่อนดาวน์มักจะอยู่ระหว่าง 8-36 เดือน ขึ้นอยู่กับความเร็วในการสร้าง วิธีคำนวณเดียวกัน ยกตัวอย่างเช่น ราคาคอนโดฯ 2 ล้านบาท เรียกเก็บเงินดาวน์ 10% = 2 แสนบาท โดยให้ผ่อนดาวน์ 10 เดือน = ชำระค่าดาวน์บ้านเฉลี่ยเดือนละ 2 หมื่นบาท

ด้วยการชำระค่าดาวน์บ้านต่อเดือนที่ค่อนข้างสูง ทำให้เราต้องเตรียมตัวเก็บออมเงินไว้ก่อนส่วนหนึ่งเพื่อนำมาใช้เป็นค่าดาวน์บ้านนั่นเองด้วย

3.เดินบัญชีธนาคารให้สวยๆ

ในส่วนของเอกสารเมื่อจะยื่นกู้บ้าน ธนาคารจะขอดูบัญชีธนาคารย้อนหลัง 6 เดือนเป็นอย่างต่ำ ซึ่งทำให้ในช่วง 6 เดือนนี้ควรจะมีเงินคงไว้ในบัญชีอย่างสม่ำเสมอ ไม่ควรถอนออกมาหมด และถ้าหากมีรายได้เสริมประจำเดือน หรือทำอาชีพฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า ที่ได้รับเงินเป็นรายครั้ง/รายวัน ก็ควรจะโอนเข้าในบัญชีอย่างสม่ำเสมอด้วยเช่นกัน

4.ชำระหนี้ให้ตรงเวลานัดหมาย

อีกข้อที่ธนาคารจะตรวจสอบคือ “เครดิตบูโร” ซึ่งจะมีประวัติการชำระหนี้ของผู้กู้ย้อนหลัง 2 ปี ใน 2 ปีนี้ถ้าหากมีการชำระหนี้ไม่ตรงเวลาจะติดสิ่งที่เรียกว่า “แบล็กลิสต์” ซึ่งจะถือว่าเป็นผู้กู้ที่มีความเสี่ยงจะเป็นหนี้เสีย ดังนั้น หากมีการกู้ซื้อสินค้าใดๆ หรือการชำระค่าบัตรเครดิต ก็ควรต้องจ่ายให้ตรงเวลาทุกครั้ง เพราะการติดแบล็กลิสต์อาจทำให้ธนาคารปฏิเสธการให้กู้ไปโดยสิ้นเชิงได้อีกด้วย.ถ้ามีภาระหนี้เกิน 60% ธนาคารจะไม่รับพิจารณาเลย ดังนั้นต้องจัดการหนี้คงค้างให้มีรายได้เพียงพอที่จะยื่นกู้ซื้อคอนโดในราคาที่ตั้งเอาไว้.

5.ปิดบัญชีหนี้ให้หมดก่อนการยื่นกู้

นี่เป็นประเด็นสืบเนื่องจากข้อ 1. เมื่อมีภาระหนี้เดิมอยู่ก็จะทำให้เรามีวงเงินกู้บ้านต่ำลง ดังนั้นภาระหนี้ใดที่สามารถโปะเงินปิดบัญชีให้เรียบร้อยได้ควรทำทันทีก่อนจะยื่นกู้ซื้อบ้าน แม้ว่าจะเหลือระยะเวลาไม่มาก เช่น ผ่อนค่าโทรศัพท์มือถือแม้ว่าจะเหลืออีกเพียง 3 เดือนจะผ่อนหมด แต่ ณ ช่วงเวลาที่ยื่นกู้ ธนาคารจะถือว่าเรามีภาระหนี้ส่วนนี้อยู่.นอกจากธนาคารจะดูรายได้ และภาระหนี้แล้ว ก็จะดูการชำระหนี้ด้วย หากมีประวัติค้างชำระเยอะ หรือมีการกู้สินเชื่อส่วนบุคคลภายในหนึ่งปี ก็จะทำให้การกู้สินเชื่อซื้อคอนโดอนุมัติยากขึ้นเป็นต้น

อาชีพก็มีส่วนในเรื่องของการยื่นกู้สินเชื่อด้วยเช่นกัน อาชีพที่สามารถยื่นกู้สินเชื่อผ่านได้ง่ายที่สุดจะได้แก่ ข้าราชการระดับสูง หมอ และอัยการ

6.บัตรเครดิตที่ไม่จำเป็นก็ขอให้ยกเลิกซะ

สำหรับหลายคนๆที่ถือบัตรเครดิตมากกว่า 1 ใบ เพราะข้อเสนอที่ยั่วยวนใจเมื่อธนาคารมาชวนสมัครบัตรเครดิต แม้ที่จริงแล้วจะไม่ค่อยได้ใช้งานก็ตามแต่แบงก์จะมองว่าผู้กู้มีโอกาสสร้างหนี้สูงขึ้นในภายหลังจากบัตรเครดิต ซึ่งจะทำให้โอกาสการอนุมัติสินเชื่อบ้านต่ำลง ดังนั้น ก่อนยื่นกู้ควรจะขอยกเลิกบัตรเครดิตให้เหลือเพียง 1-2 ใบที่จำเป็นจริงๆ เท่านั้นจะดีที่สุด

7.เตรียมเอกสาร- สลิปเงินเดือน-ใบรับรองการทำงาน และหลักฐานรายได้พิเศษเอาไว้ด้วย

ขั้นตอนนี้เป็นขั้นตอนสุดท้าย เป็นการเตรียมเอกสารเมื่อจะยื่นกู้กับธนาคาร ซึ่งส่วนที่อาจจะต้องดูแลเป็นพิเศษ คือ หลักฐานการทำงานและรายได้ต่างๆ เช่น สลิปเงินเดือน ใบรับรองการทำงาน ที่เราอาจจะต้องเดินเรื่องขออนุมัติจากหน่วยงานต้นสังกัด และบางหน่วยงานอาจจะใช้เวลานานกว่าจะได้รับอนุมัติ การเตรียมตัวก่อนจึงสำคัญที่จะทำให้การยื่นกู้เป็นไปอย่างราบรื่น.

การตัดสินใจซื้อบ้านในแต่ละครั้งนั้นมีความสำคัญต่อชีวิตของเรามาก เพราะเป็นการซื้อทรัพย์สินครั้งใหญ่และคงไม่ได้มีโอกาสซื้อบ่อยๆ หลายๆคนก็อาจจะยังไม่มีประสบการณ์มาก่อน จึงเกิดความกังวลว่าจะต้องดำเนินการอย่างไร ต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้างเพื่อให้เราสามารถกู้เงินได้อย่างไม่มีปัญหา ในการซื้อบ้านว่าจะต้องดำเนินการอย่างไรบ้าง

จากนี้เราก็จะเห็นแล้วใช่ไหมว่าการกู้เงินซื้อบ้านเป็นเรื่องที่ไม่ได้ยากอะไรเลย เพียงแค่เราจะต้องเตรียมตัวให้พร้อมในการกู้ ตั้งแต่การเตรียมเอกสารเพื่อขอกู้ การเปรียบเทียบรายละเอียดของอัตราดอกเบี้ยและข้อมูลต่างๆที่สำคัญเพื่อให้เราสามารถกู้เงินได้ตรงตามความต้องการมากที่สุดเมื่อได้รับวงเงินกู้แล้วก็ทำการนัดผู้ขายและธนาคารมาทำเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์และการจดจำนอง หลังจากนั้นเราก็จะมีบ้านเป็นของตัวเองได้ อย่าลืมสิ่งที่สำคัญมากๆสำหรับการกู้เงินก็คือเราจะต้องรักษาประวัติทางการเงินของเราให้ดี ก็จะเป็นประโยชน์ต่อธนาคารในการพิจารณาวงเงินและอัตราดอกเบี้ยที่ดีที่สุดให้กับเราได้และเมื่อกู้เงินออกมาแล้วต้องมีวินัยในการผ่อนชำระอีกด้วย.