ต้องรู้อะไรบ้างก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน? 

เมื่อพูดถึงคำว่า บ้าน เราจะต้องนึกถึง สถานที่ที่เราและครอบครัวจะต้องอยู่ด้วยกันอย่างมีความสูข อบอุ่น ปลอดภัย สะดวกสบาย ไปตลอดชีวิต และบ้านยังเป็นความภูมิใจ และหลักประกันให้กับอนาคตอีกด้วย เพราะในชีวิตของคนๆหนึ่ง คงจะไม่ได้มีบ้านกันหลายหลังกันหรอกใช่มั้ยคะ ? กว่าจะมีบ้านเป็นของตัวเองซักหลังนึง ต้องใช้ทั้ง เวลา กำลัง และเงินไปมากเท่าไหร่? สำหรับบางคนใช้เวลาเกือบตลอดชีวิตเลยก็ว่าได้

เมื่อเรามีเงินเก็บ และวางแผนจะซื้อบ้านซักหลังนึงเราต้องคิดให้ดี และรอบคอบมากที่สุด เพราะการซื้อบ้านมีเงื่อนไข และขั้นตอนต่างๆเข้ามาเกี่ยวข้อง  ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของเงินเดือนของเรา ค่าใช้จ่าย และหนี้สินต่างๆที่เรามี เพราะเราไม่สามารถซื้อบ้านด้วยเงินสดได้ ! เราจำเป็นต้องหาแหล่งเงินกู้ หาสินเชื่อเพื่อจะได้เงินก้อนมาดาวน์บ้าน ส่วน ราคา ของบ้านก็มีตั้งแต่หลักแสน จนถึงหลักล้าน เลยที่เดียว ถ้าไม่มีการวางแผน และศึกษาหาข้อมูลให้ดีก่อน เราอาจจะตัดสินใจผิดพลาด และไม่สามารถผ่อนบ้านได้ตามที่ตั้งใจเอาไว้ก็ได้ ซึ่งมีหลายคนได้พลาดมาแล้ว…

ในบทความนี้ดิฉันได้หาข้อมูลบางอย่างเกี่ยวกับเรื่องที่เราควรจะรู้ ก่อนที่จะซื้อบ้านมาฝากเพื่อนๆกันค่ะ เผื่อจะได้นำไปประกอบการตัดสินใจได้ง่ายขึ้น สิ่งที่ควรจะรู้จะเป็นคำถามที่เรา ต้องตอบให้ได้ก่อนตัดสินใจซื้อบ้านค่ะ เช่น ต้องมีเงินเดือนเท่าไหร่จึงจะขอสินเชื่อได้? เรามีหนี้สินอย่างอื่นอยู่จะขอสินเชื่อได้มั้ย? เราต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?  ถามคำเหล่านี้จะช่วยเราให้ เริ่มวางแผน และตรวจสอบสถานการณ์ของเราในตอนนี้ว่าเป็นอย่างไร ? และสภาพการณ์ทางการเงินของเราหล่ะพร้อมจะซื้อบ้านได้มั้ย ? จะผ่อนได้เดือนละเท่าไหร่ ? และจะผ่อนกี่ปี?  ดิฉันกหวังว่า เมื่อเพื่อนๆได้อ่านแล้วอาจจะได้แง่คิดบางอย่างเพิ่มขึ้นมาเพื่อช่วยในการตัดสินใจได้ง่ายขึ้นนะคะ.

เงินเดือนเท่าไหร่จึงจะขอสินเชื่อได้ ?

รายได้ หรือ เงินเดือน ถือได้ว่าเป็นปัจจัยหลักที่เราต้องคิดถึง เมื่อวางแผนจะซื้อบ้าน เพราะเงินเดือนจะเป็น สิ่งที่บ่งบอกได้ว่าเราสามารถขอสินเชื่อกู้เงินซื้อบ้านได้หรือไม่ ? และสามารถกู้ได้ในวงเงินเท่าไหร่ ? โดยปกติแล้วรายได้ขั้นต่ำที่สามารถขอสินเชื่อได้ จะอยู่ที่ 10,000-15,000 บาทต่อเดือน แต่ก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงินด่วยค่ะ.

ถึงแม้เราจะมีเงินเดือนประจำ แต่ทางธนาคารจะดูที่รายได้สุทธิของเราด้วย รายได้ที่ทางธนาคารยอมรับได้จะเป็น รายได้ที่น่าเชื่อถือ เช่น บริษัทที่เราทำงานนั้นต้องจดทะเบียนถูกต้อง ยื่นภาษีถูกต้อง ยื่นประกันสังคมถูกต้อง และเงินเดือนต้องเข้าบัญชีธนาคารทุกเดือน ตรงเวลา มีสลิปเงินเดือนทุกเดือนค่ะ.

ส่วนรายได้ที่ทางธนาคารจะนำมาคิดในการให้กู้เงินไดนั้น ถ้า เป็นรายได้ที่แน่นอนทุกเดือน ธนาคารจะคิดให้ 100% เลยค่ะ  ส่วนรายได้ที่ได้ ทุกเดือนแต่ไม่เท่ากัน ทางธนาคารจะนำมาเฉลี่ยต่อเดือนแล้วคิดให้ที่ 50% เท่านั้น ส่วนรายได้ ที่ไม่แน่นอน ธนาคารจะไม่นำมาคิดให้ค่ะ.

เงินเดือนสูงก็ทำให้เรามีโอกาศที่จะขอสินเชื่อได้ง่ายขึ้น และได้วงเงินที่สูงขึ้นด้วย สำหรับมนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ประจำอยู่แล้วการที่จะขอสินเชื่อทำได้ไม่ยากค่ะเพราะว่า เรามีเอกสาร หลักฐานสลิปเงินเดือน ที่บอกถึงรายได้ประจำของเรา ซึ่งจะช่วยรับประกันได้ว่าเราจะมีเงินผ่อนและใช้หนี้ได้อย่างแน่นอน

นอกจากจำนวนเงินเดือนแล้ว การขอสินเชื่อทางธนาคารจะมีการพิจารณา อายุการทำงาน ด้วย เพื่อวิเคราะห์ถึงความมั่นคงว่ามีมากน้อยแค่ไหน ถ้าหากเราทำงานเกิน 6 เดือนไปแล้วก็หมายความว่า เราผ่านช่วงทดลองงาน และทำงานมาได้ระยะหนึ่งแล้ว โอกาศที่จะทำงานต่อก็มีมากขึ้น ธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดคุณสมบัติของผู้กู้ว่า ต้องทำงานในที่ทำอยู่ปัจจุบันมาแล้วไม่ต่ำกว่า 1 ปี ค่ะ.

แต่สำหรับคนที่ไม่ได้ทำงานประจำ หรือประกอบอาชีพอิสระ รายไม่แน่นอน ไม่มีสลิปเงินเดือน ถ้ายากจะกู้เงินซื้อบ้านก็ควรจะมีสมุดบัญชีเงินฝากที่แสดงให้กับทางธนาคารเห็นว่าเรามีรายได้ประจำสม่ำเสมอ และมีเงินเข้าบัญชีในวันเดียวกันเป็นประจำทุกเดือนอย่างน้อยเดือนละ 20,000 บาท ก็มีโอกาศขอสินเชื่อได้ค่ะ.

มีหนี้สินอย่างอื่นอยู่แล้วขอสินเชื่อได้มั้ย ?

การกู้เงินเพื่อซื้อบ้านจะผ่านหรือไม่นั้นนอกจากทางธนาคารจะดูจากรายได้สุทธิ ซึ่งก็คือ รายได้ที่ธนาคารยอมรับและหักจากภาระหนี้ในแต่ละเดือนแล้ว ทางธนาคารจะดูด้วยว่าเรามีหนี้สินอื่นอีกหรือไม่  ถึงแม้ว่าตอนนี้เรายังจะมีหนี้สินอยู่แต่ก็ยังมีโอกาสขอสินเชื่อบ้านได้ปกติ เพราะทางธนาคารจะพิจารณาโดยอาศัยเกณฑ์ที่ว่าภาระหนี้ในแต่ละเดือนนั้นต้องไม่เกิน 40-60 % ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งเราเองก็สามารถเอาเกณฑ์นี้มาเช็คตัวเองได้ง่ายๆว่าเรามีหนี้กี่เปอร์เซ็นต์ เมื่อเทียบกับรายได้ เราจะรู้ได้ว่าสามารถขอสินเชื่อกับทางธนาคารได้หรือไม่ ?

ภาระหนี้สินที่มีผลต่อการกู้สินเชื่อบ้านนั้นมีอะไรบ้าง ? ภาระหนี้ที่ธนาคารจะนำมาคิดจะเป็นภาระหนี้ที่ปรากฏอยู่ ในเครดิตบูโรหรือหนี้ที่ธนาคาร มองเห็นได้แก่ สินเชื่อบัตรเครดิต ,สินเชื่อบัตรกดเงินสด, สินเชื่อรถ, สินเชื่อบ้าน,

ส่วนหนี้ที่ธนาคารมองไม่เห็น ก็คือหนี้ที่ไม่ได้อยู่ในเครดิตบูโร ได้แก่ กองทุนกู้ยืมเพื่อการศึกษา ,  ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าโทรศัพท์, และหนี้นอกระบบค่ะ

ส่วนหนี้ที่ธนาคารมองเห็น และมองภาระหนี้เป็น  2 แบบ : ก็คือ

• ภาระหนี้ที่มีอัตราการผ่อนตายตัว คือภาระหนี้ที่มีอัตราผ่อนตายตัวเท่ากันทุกงวดเช่น  สินเชื่อรถ , สินเชื่อบ้าน, สินเชื่ออเนกประสงค์, ซึ่งทางสถาบันการเงินมีการกำหนดการผ่อนที่ตายตัวต่อเดือน ทางธนาคารเรียกเก็บเท่าไหร่ต่อเดือนก็ถือเป็นภาระหนี้เท่านั้นค่ะ สำหรับสินเชื่อรถยนต์ถ้าผ่อนเหลือ 3-6 เดือนบางธนาคารจะไม่คิดเป็นภาระ เพราะผ่อนใกล้จะหมดแล้ว แต่มีข้อแม้ว่า ต้องส่งตรงตามงวด และไม่ค้างชำระ
• ส่วนภาระหนี้ที่มีอัตราการผ่อนไม่ตายตัว ก็คือ ภาระหนี้บัตรกดเงินสด ภาระหนี้บัตรเครดิต ถ้าเราจ่ายเต็ม ไม่มีขั้นต่ำตลอด 6 เดือน ธนาคารจะไม่มองว่าเป็นภาระค่ะ เพราะภาระจ่ายหนี้ขึ้นอยู่กับรายจ่ายที่รูดซื้อของในแต่ละเดือนค่ะ.

ต้องเตรียมค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง ?

กว่าจะได้บ้านเป็นของตัวเองซักหลังหนึ่งเรา เราต้องมีค่าใช้จ่ายเยอะมาก นอกจากค่าดาวน์บ้าน ประมาณ 20% ของราคาบ้านแล้ว เราต้องมีเงินสดเตรียมเอาไว้สำหรับค่าใช้จ่ายในส่วนอื่นๆด้วย ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นและเราควรต้องรู้ก่อนคิดจะซื้อบ้าน ซึ่งหลีกเลี่ยงไม่ได้ สำหรับเพื่อนๆที่ยังไม่เคยซื้อบ้านจำเป็นต้องรู้ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วยนะคะ เช่น…

ค่าจองทำสัญญา

จะเป็นค่าใช้จ่ายก้อนแรกสำหรับวางมัดจำซื้อบ้าน เป็นการจองสิทธิ์ในการซื้อบ้าน จำนวนเงินจะมากหรือน้อยก็ขึ้นอยู่กับราคาบ้านเป็นหลักและขึ้นอยู่กับการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ส่วนใหญ่จะเป็นหลักหมื่น - หลักแสนค่ะ

ค่าประเมิน

หากเราซื้อบ้านโดยกู้เงินจากธนาคารจะมีค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาบ้านด้วย บางธนาคารอาจจะฟรีค่าธรรมเนียมส่วนนี้ แต่ บางแห่งผู้ซื้อต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้เองซึ่งค่าประเมินจะอยู่ที่  3,000-5,000 บาทต่อครั้ง

ค่าโอนบ้าน

ซึ่งเป็นค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายที่เราต้องจ่ายให้แก่กรมที่ดินเมื่อต้องการโอนกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินซึ่งก็จะมี ค่าจดจำนอง 1%ของมูลค่าที่จำนอง ค่าธรรมเนียมการโอน 2%ของราคาประเมิน ค่าอากร 0.5% ของราคาซื้อขาย ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ผู้ซื้อและผู้ขายควรตกลงกันตั้งแต่ตอนซื้อขายเพื่อจะไม่มีปัญหาภายหลัง

ค่าตกแต่งบ้าน

ในส่วนนี้จำเป็นต้องใช้เงินสดมากพอสมควรอยู่ถ้าเราซื้อบ้านเปล่าๆค่ะ

ค่าประกัน

หลายคนอาจจะคิดว่าการทำประกันบ้านไม่จำเป็นแต่ถ้าเรามีเงินสำหรับส่วนนี้การทำประกันเผื่อไว้กรณีเกิดไฟฟ้าลัดวงจร ไฟไหม้ เราก็จะได้รับความคุ้มครองด้วย ยอดประกันจะอยู่ที่  0.1% ของราคาบ้านค่ะ.

ค่ามิเตอร์น้ำ-ไฟ

การติดตั้งจะใช้เงินมากหรือน้อย ขึ้นอยู่กับขนาดที่เราติดตั้งด้วย เราต้องมีเงินสดสำรองเอาไว้ใช้จ่ายส่วนนี้เป็นหลักหมื่นเหมือนกันนะคะ

ค่าขนย้าย

การขนย้ายเราไม่สามารถทำได้ด้วยตัวเองเสมอไป ยิ่งมีข้าวของเยอะ เราจำเป็นต้องมีค่าใช้จ่ายสำหรับจ้างรถในการขนย้าย ถ้าเป็นบริษัทที่ดี เป็นมืออาชีพ ไว้ใจได้ก็มีค่าใช้จ่ายสูงหน่อย.

ค่าส่วนกลาง

ถ้าเราซื้อบ้านในครองการจัดสรร เราต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนนี้ด้วยซึ่งโครงการจะเรียกเก็บล่สงหน้าประมาณ 1 ปี เราต้องเช็คกับโครงการก่อนทำสัญญาด้วยนะคะ.

รายจ่ายซื้อบ้านลดหย่อนภาษีได้นะ

กว่าจะมีเงินซื้อบ้านเป็นของตัวเองหลังหนึ่งทำให้เรามีค่าใช้จ่าย และมีภาระเพิ่มขึ้นอีกหลายเท่า แต่ถ้ามีมาตราการอะไรที่เข้ามาช่วยแบ่งเบาภาระตรงนี้ได้ก็จะดีมากเลยใช่มั้ยคะ?  จริงๆแล้วรัฐบาลได้ ออกมาตราการกระตุ้นเศรษฐกิจปี 2562 เพื่อช่วยผ่อนภาระให้กับคนซื้อบ้านได้ง่ายขึ้น ด้วยการให้สิทธิประโยชน์ต่างๆ เช่น…

• ลดค่าโอน ค่าจดจำนอง เหลือ  0.01 %
• คืนเงินดาวน์บ้าน 50,000 บาท ด้วย.

เงินที่เราจ่ายไปเพื่อซื้อบ้านหลังแรก ลดหย่อนภาษีได้ค่ะ โดยที่เราสามารถนำค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ 20 % ของราคาบ้าน โดยจะเฉลี่ยใช้สิทธิเท่าๆกัน 5 ปี  หรือได้รับการลดหย่อนปีละ 4% และสูงสุดถึง 200,000 บาทเมื่อคิดตามภาษีที่ต้องจ่ายจะช่วยให้ผู้ที่ซื้อบ้านได้เงินภาษีส่วนนี้คืนสูงสุดถึง 70,000 บาทเลยทีเดียว แต่มี เงือนไขอยู่ว่า

• มูลค่าของบ้านต้องไม่เกินราคา 5 ล้านบาทนะคะ
• เป็นบ้านหลังแรก ใช้สิทธิ์ได้ทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสอง
• มีการโอนกรรมสิทธิ์ ให้เสร็จภายใน วันที่ 30 เมษายน – 31 ธันวาคม 2562
• ผู้ซื้อต้องถือครองสิทธิ์ติดต่อกันอย่างน้อย 5 ปี
• บ้านหรือคอนโดที่อยู่ในช่วงผ่อนดาวน์สามารถใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีได้เมื่อมีการผ่อนไปแล้ว 25% และต้องเป็นบ้านที่มีราคา 5 ล้านบาทเท่านั้นค่ะ

ดอกเบี้ยเงินกู้ยืมเพื่อที่อยู่อาศัย ลดหย่อนภาษีได้ด้วย  โดยที่เราสามารถนำเอาดอกเบี้ยที่เราผ่อนบ้านมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามจริง ไม่เกิน 100,000 บาท เมื่อคิดตามภาระภาษีที่ต้องจ่ายแล้ว จะช่วยให้ประหยัดค่าภาษีไปได้สูงสุดถึง 35,000 บาท แต่มีเงื่อนไขว่า

• ต้องเป็นการกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินในประเทศเท่านั้น
• ต้องเป็นการกู้เพื่อซื้อหรือสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเองเท่านั้น

จะเห็นได้ว่า การที่เรามีข้อมูลว่ามีอะไรบ้างที่เราต้องรู้ก่อนซื้อบ้าน?  จะช่วยเราได้บ้านที่ถูกใจ และอยู่กับครอบครัวได้อย่างมีความสูขไปตลอดชีวิตอย่างแน่นอนค่ะ!