กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน 3 สาเหตุหลักที่คุณต้องรู้

การมีบ้านถือเป็นความฝันของใครหลายๆ คน และเชื่อว่าแทบจะทุกคนคงอยากที่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่เนื่องจากการซื้อบ้านต้องใช้เงินเยอะมาก คนส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะใช้การกู้ในการซื้อ และด้วยความที่เป็นหนี้ก้อนใหญ่ โดยที่มีเวลาในการชำระหนี้ค่อนข้างนานนี่เอง ธนาคารส่วนใหญ่ที่เป็นผู้ให้กู้จึงอยากได้ความมั่นใจว่า ผู้กู้นั้น สามารถที่จะผ่อนได้จนครบสัญญา ดังนั้นบทความนี้จะพูดถึง 3 สาเหตุหลักที่ทำให้หลายคนกู้บ้านไม่ผ่าน ไปดูข้อแรกเลยครับ

กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน เพราะที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน

ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน รายได้ของผู้กู้ถือเป็นสิ่งสำคัญมากๆครับที่ผู้ให้กู้ให้ความสนใจ เพราะรายได้ที่เข้ามาในแต่ละเดือนนั้น จะแสดงถึงความสามารถของผู้กู้ที่จะสามารถชำระหนี้ได้หรือไม่ หากสามารถแสดงถึงรายได้ในแต่ละเดือนที่ชัดเจน เช่น พนักงานประจำที่มีสลิปเงินเดือนและเงินเข้าบัญชีธนาคาร ที่เข้ามาอย่างสม่ำเสมอ และสามารถตรวจสอบได้ ก็ช่วยสร้างโอกาสในการกู้ได้มากขึ้น แต่หากเราประกอบอาชีพอิสระ ค้าขาย หรือฟรีแลนซ์ที่ไม่มีหลักฐานแสดงที่มาของรายได้ หรือเงินเดือนไม่ได้ผ่านบัญชีธนาคาร หรือตรวจสอบได้ยากว่าเราได้รายรับที่แน่นอนสม่ำเสมอ หรือเงินที่ได้มาถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ การกู้กับธนาคารจึงจะเป็นเรื่องที่ค่อนข้างลำบาก แต่หากเรามีเอกสารชัดเจนในการประกอบอาชีพ เช่น การจดทะเบียนพาณิชย์ หรือสัญญาจ้างงาน และการเดินบัญชีเงินฝากทุกเดือนอย่างสม่ำเสมอ อย่างน้อย 6-12 เดือน เป็นต้น ก็จะช่วยให้การขอกู้ทำได้ง่ายยิ่งขึ้น

นอกจากนั้นก่อนกู้เราต้องตรวจสอบด้วยว่าทางธนาคารให้จำนวนเงินกู้เท่าใด ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไปซึ่งจะขอยกตัวอย่าง ของ ธนาคารออมสิน เงื่อนไขของธนาคารคือ หากเป็นที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด ทางธนาคารจะให้กู้ไม่เกิน 85% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ของธนาคาร กรณีทำประกันชีวิตเพื่อประกันสินเชื่อ ให้กู้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ของธนาคาร ซึ่งการกู้เช่นนี้จะมีระยะเวลาในการกู้ไม่เกิน 30 ปี แต่ถ้าหากเป็นการกู้เพิ่มเติมเพื่ออุปโภคบริโภค ให้กู้ไม่เกิน 5% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ของธนาคาร กรณีทำประกันชีวิตเพื่อประกันสินเชื่อ ให้กู้ไม่เกิน 10% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ของธนาคารเพื่อเป็นค่าเบี้ยประกันฯ หรือ เพื่ออุปโภคบริโภค ซึ่งมีระยะเวลาการกู้ไม่เกิน 15 ปี

ซื้อบ้านไม่ผ่าน เพราะมีภาระเกินตัว

อันดับแรกเราต้องดูว่าเรามีกำลังผ่อนบ้านในระดับใด สมมุติว่า เรามีรายได้ 20,000 บาทต่อเดือน ต้องการกู้เงิน 30 ปี โดยจ่ายค่าดอกเบี้ย 5% ยอดเงินทั้งหมดที่เราสามารถกู้ได้จะประมาณ 1,800,000 บาทหรืออาจจะเกินนิดหน่อย โดยต้องชำระค่างวดประมาณ 13,000 บาทต่อเดือน สำหรับใครที่บัตรเครดิต ผ่อนค่ารถ หรือค่าใช้จ่ายรายเดือนสูง ก็อาจจะได้เงินกู้อีกยอดหนึ่ง เงื่อนไขการกู้นี้จะมีรายละเอียดของอายุผู้กู้เช่นกัน คือ ต้องมีอายุ 20 ปีขึ้นไป และเมื่อรวมกับระยะเวลาที่ชำระเงินแล้ว ต้องไม่เกิน 65 ปี และต้องมีหลักประกันเงินกู้ เช่น ที่ดิน ที่ดินและอาคาร ห้องชุด เป็นต้น เมื่อสำรวจตัวเองถี่ถ้วนแล้ว ก็ต้องหาข้อมูลการปล่อยสินเชื่อของทางธนาคาร

อย่างที่สองคือภาระหนี้สินที่มากจนเกินไป ซึ่งธนาคารส่วนใหญ่จะมีเกณฑ์กำหนดให้ผู้ขอกู้บ้านสามารถมีภาระผ่อนหนี้สินต่อเดือนได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ เช่น เงินเดือน 20,000 บาท จะสามารถผ่อนหนี้บ้านต่อเดือนได้อยู่ที่ประมาณ 8,000 บาท แต่บางแห่งหากผู้กู้มีรายได้ หรือเงินเดือนที่สูง อาจสามารถที่จะมีภาระผ่อนหนี้สินต่อเดือนเป็น 50-60% ได้ โดยภาระผ่อนหนี้สินต่อเดือนนั้น จะรวมถึงหนี้สินอื่นๆ ของผู้กู้ด้วย เช่น หนี้ผ่อนรถยนต์ หนี้สินเชื่อส่วนบุคคล หรือหากผู้กู้มีการกู้ร่วมซื้อบ้าน หรือคอนโดกับผู้อื่นอยู่ หากมีหนี้เหล่านี้อยู่ก่อนแล้ว จะถูกนำมาหักออกจากความสามารถในการผ่อนหนี้สินต่อเดือน ทำให้ความสามารถในการผ่อนลดน้อยลง หากเมื่อคำนวณแล้วความสามารถในการชำระหนี้สินต่อเดือนต่ำกว่าจำนวนวงเงินของบ้านก็อาจจะถูกปฏิเสธจากธนาคารได้ หากสามารถปิดหนี้ที่มีอยู่เดิมได้ หรือรอให้หนี้เดิมหมดเสียก่อนเพื่อเพิ่มความสามารถในการผ่อนให้มากยิ่งขึ้นก็สร้างโอกาสในการยื่นกู้ได้มากขึ้น รวมถึงยีงมีเรื่องดอกเบี้ยที่ควรพิจารณา

การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากวัตถุประสงค์ และกระแสเงินของแต่ละคนไม่เหมือนกัน ทางธนาคารจึงจัดเตรียมอัตราดอกเบี้ยไว้ 2 แบบ แบบแรก คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ร้อยละ 1.25 ต่อปี ในปีที่ 1 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ร้อยละ MRR - 2.00 ต่อปี ในปีที่ 2 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ร้อยละ MRR - 0.75 ต่อปี ในปีที่ 3 เป็นต้นไป (จนครบกำหนดสัญญากู้เงิน) แบบที่สอง คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ร้อยละ 4.50 ต่อปี ในปีที่ 1-3 อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ร้อยละ MRR - 0.75 ต่อปี ในปีที่ 4 เป็นต้นไป (จนครบกำหนดสัญญากู้เงิน) ซึ่งหากผู้กู้ต้องการทำประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ ก็จะสามารถปรับลดอัตราดอกเบี้ยได้ถึงร้อยละ 0.25 – 0.50 ต่อปี ตามเงื่อนไขที่ธนาคารกำหนด หรือหากเป็นการกู้เพิ่มเติมเพื่ออุปโภคบริโภคฯ ก็อัตราดอกเบี้ยจะอยู่ในอัตราร้อยละ MRR -1.00 ต่อปี

ส่วนเอกสาร หลัก ๆ เอกสารที่ใช้เป็นหลักฐานสำคัญในการขอกู้ คือ

1. สำเนาบัตรประชาชน
2. สำเนาทะเบียนบ้าน
3. สำเนาใบสำคัญสมรส (สำหรับผู้มีสถานะสมรส) และเอกสารอื่น ๆ ที่ใช้เป็นหลักฐานแสดงหลักทรัพย์ค้ำประกัน ซึ่งในแต่ละกรณีการกู้ ก็จะมีชุด เอกสารแตกต่างกันออกไป และอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้กู้ไม่ผ่านแม้เงินเดือนจะดีก็คือ การเปลี่ยนงานใหม่ การเปลี่ยนงานหรือย้ายงาน ก็ทำให้ขอสินเชื่อบ้านไม่ผ่านเหมือนกัน เพราะสถาบันการเงินเค้าไม่มีทางรู้ว่าเราจะผ่านได้ทำงานใหม่หรือเปล่า ถ้าเค้าอนุมัติให้เราไป แล้วไม่ได้ทำ ตกงานขึ้นมา จะเอาเงินที่ไหนมาผ่อนค่าบ้าน ดังนั้นถ้าอย่าเพิ่งรีบเปลี่ยนงานตอนที่คิดจะกู้บ้าน เพราะธนาคารส่วนใหญ่จะต้องรอให้เราทำงานมาเกิน 1-2 ปีก่อน ถึงจะปล่อยกู้ให้เรา

ซื้อบ้านไม่ผ่าน เพราะประวัติการชำระหนี้

หรือมีประวัติผิดนัดชำระหนี้ที่ผ่านมา ข้อมูลการชำระหนี้ที่เรามีทั้งหมดจะถูกบันทึกอยู่ใน ข้อมูลเครดิตบูโร หากเราเคยชำระล่าช้าหรือผิดนัดชำระหนี้ ระบบดังกล่าวก็จะแสดงให้เห็น โดยส่วนใหญ่จะแสดงย้อนหลัง 3 ปี โดยเวลาที่ผู้กู้ขอสินเชื่อกับธนาคาร ต้องมีการลงนามในเอกสารยินยอมให้ตรวจเครดิตบูโร ธนาคารจะดูว่าปัจจุบันมีภาระหนี้เท่าไร และประวัติการผ่อนชำระหนี้ที่ผ่านมาเป็นอย่างไร เพื่อประกอบการพิจารณาให้สินเชื่อ โดยทั่วไปหากผู้ที่จะซื้อบ้านเคยมีประวัติค้างชำระหนี้เกิน 90 วัน หรือที่เรียกว่า หนี้ NPL ก็มีโอกาสที่ธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อให้เรายากขึ้น ดังนั้น ผู้ที่เคยมีประวัติชำระหนี้ล่าช้า ไม่ตรงเวลา แนะนำให้รีบหาทางชำระหรือปิดบัญชีหนี้สินให้เรียบร้อย จากนั้นรอระยะเวลาให้ผ่านพ้นไปเกิน 1-3 ปี จึงจะมีโอกาสขอสินเชื่อได้มากยิ่งขึ้น

และที่สำคัญเราควรหยุดการสร้างหนี้ที่ไม่จำเป็นทั้งหมดไม่ว่าจะกรณีใดๆ ก็ตาม รวมถึงสรุปรายการหนี้คงค้างทั้งหมด เช่น การจดบันทึกว่าเราเป็นหนี้อะไรบ้าง หนี้ค้างเท่าไหร่ อัตราดอกเบี้ยมากน้อยแค่ไหน และยอดที่ต้องชำระต่องวดมากน้อยเพียงใด เพื่อให้เราสามารถตีกรอบรายรับ รายจ่ายได้ในแต่ละเดือน

หาเงินก้อนมาปิดชำระ ไม่ใช้การกู้เพื่อปลดนี้ และให้ใช้เงินที่ปลอดภาระ เช่น โบนัส คอมมิสชั่น หรือทรัพย์สินอื่นๆ รวมถึงรีไฟแนนซ์รวมหนี้ชำระเป็นก้อนเดียวซึ่งเป็นการลดภาระการจ่ายหลายทาง พร้อมกับช่วยลดดอกเบี้ยสูงๆ ได้อีกด้วย

วางแผนชำระคืนด้วยเงินพิเศษ โดยดูจากที่เราสรุปรายการหนี้ไว้ แล้วดูว่าหนี้ก้อนไหน เหลือเวลาผ่อนหมดน้อยสุด ให้เพิ่มเงินต่องวดในหนี้ก้อนนั้นเยอะขึ้น ถ้าทำได้จะทำให้หนี้ก้อนนั้นหมดเร็วขึ้น เช่น เมื่อตัดสินใจแล้วว่าจะเพิ่มเงินต่องวดในหนี้ตัวไหน ซึ่งจากที่เคยจ่าย 3,200 บาทต่องวด ก็อาจจะเพิ่มเป็น 4,200 บาทต่องวด เพื่อเป็นการปลดหนี้ให้เร็วขึ้น และลดในส่วนของดอกเบี้ยที่จะทบต้นทบดอกได้อีกด้วย รวมถึงเราสามารถประนอมหนี้กับสถาบันการเงิน โดยติดต่อไปที่สถาบันการเงินเจ้าหนี้เพื่อขอต่อรองลดหนี้ หรืออาจจะจำนองบ้าน ถ้ามีบ้านอยู่ แล้วเราเป็นเจ้าของ อาจเอาไปจำนองขอกู้เงินก้อนใหม่ออกมา แต่การใช้วิธีนี้ต้องระวังเป็นอย่างมาก เพราะเราต้องมั่นใจว่าจำนวนเงินที่เราจำนองไปนั้นสามารถปลดหนี้ที่มีอยู่ได้ทั้งหมด และดอกเบี้ยที่ต้องผ่อนคืนหนี้จำนองจะต้องน้อยกว่าดอกเบี้ยของหนี้สินที่มีอยู่ จึงจะถือว่าคุ้ม

สำหรับรายได้ที่ไม่แน่นอน สำหรับคนที่มีอาชีพฟรีแลนซ์ การจดทะเบียนพาณิชย์ หรือสัญญาจ้างงาน และการเดินบัญชีเงินฝากทุกเดือนอย่างสม่ำเสมอ อย่างน้อย 6-12 เดือน จะช่วยให้เรามีโอกาสที่จะกู้ผ่านได้ ต่อมาคือ เงินเดือนดี แต่มีหนี้สินอยู่แล้ว ข้อนี้ สิ่งที่ควรทำคือพยายามปลดหนี้ที่มีอยู่ก่อน เพราะเมื่อคำนวณแล้วความสามารถในการชำระหนี้สินต่อเดือนต่ำกว่าจำนวนวงเงินของบ้านก็อาจจะถูกปฏิเสธจากธนาคารได้ หรือรอให้หนี้เดิมหมดเสียก่อนเพื่อเพิ่มความสามารถในการผ่อนให้มากยิ่งขึ้นก็สร้างโอกาสในการยื่นกู้ได้มากขึ้น และสุดท้ายนั่นคือประวัติการจ่ายหนี้เก่าของเรา ซึ่งถ้าเราเคยจ่ายเงินช้า ประวัตินี้จะอยู่กับเราถึง 3 ปี เลยทีเดียว

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการกู้ซื้อบ้านให้ผ่าน ที่นี่

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ คำนวณกู้ซื้อบ้าน ที่นี่

ดังนั้น ถ้าเคยมีประวัติชำระหนี้ล่าช้า ไม่ตรงเวลา ควรหาทางชำระหรือปิดบัญชีหนี้สินให้เรียบร้อยจากนั้นรอระยะเวลาให้ผ่านไปเกิน 1-3 ปี จึงจะมีโอกาสขอสินเชื่อได้มากยิ่งขึ้น บ้านถือว่าเป็นสิ่งที่ใช้เวลาผ่อนนานที่สุดเลยก็ว่าได้ ถ้ามีแผนอยากซื้อบ้าน ก็ควรตรวจาอบรายได้ของเรา รวมถึงประวัติการชำระหนี้ที่ผ่านมา และควรคำนวณระยะเวลาดอกเบี้ยให้ดี และที่สำคัญคือปรึกษาธนาคาร เช็ครายละเอียดให้ดีก่อนตัดสินใจนะครับ ถ้าหากอยากได้ข้อมูลเพิ่มเติมสามารถสอบถามผู้เชี่ยวชาญจาก MoneyDuck ได้ฟรี ที่ลิงก์ด้านล่าง