ความฝันของหลายๆคน คือ การมี “ บ้านเป็นของตัวเอง ” แต่การที่จะซื้อบ้านหรือสร้างบ้านสักหลังก็ถือว่ายากมาก เนื่องจากราคาที่ดิน วัสดุอุปกรณ์ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องตกแต่งบ้านนั้นแพงแสนแพง ดังนั้นน้อยคนที่จะมีเงินสดก้อนโตซื้อบ้านหรือสร้างบ้านเป็นที่อยู่อาศัยให้กับตัวเอง สินเชื่อบ้านจึงเป็นทางออกที่ดีสำหรับสานฝันของหลายๆคนให้เป็นจริงวันนี้เรามีคำแนะนำในการทำสินเชื่อบ้านมาฝากกัน

home loan

FrameRatio/shutterstock.com

การทำความใจว่าสินเชื่อบ้านคืออะไร

สินเชื่อบ้านเป็นตัวเลือกแรกที่หลายคนให้ความสนใจเมื่อต้องการมีบ้านเป็นของตัวเองหากเราอยากกู้สินเชื่อนี้เราต้องรู้ก่อนว่าสินเชื่อบ้านนั้นคืออะไรและมีข้อมูลอะไรบ้างเพื่อช่วยเราให้ตัดสินใจอย่างถูกต้องในการเลือกกู้เงินซื้อบ้านหรือสร้างบ้าน ก่อนอื่นเรามาดูด้วยกันว่าสินเชื่อบ้านคืออะไร

สินเชื่อบ้านคืออะไร

สินเชื่อบ้าน เป็นเงินกู้ระยะยาวชนิดหนึ่งโดยขอกู้ยืมเงินจากสถาบันการเงินหรือธนาคารใดธนาคารหนึ่ง เพื่อซื้อบ้านหรือสร้างบ้านตามที่เราต้องการไม่ว่าจะเป็น บ้านพร้อมที่ดิน บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คอนโด อาคารพาณิชย์ ทาวโฮมและทาวเฮาท์โดยผู้ซื้อบ้านหรือต้องการสร้างบ้านต้องใช้บ้านหลังดังกล่าวมาเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเงินกู้กับทางสถาบันการเงินหรือธนาคาร เพื่อให้เกิดความมั่นใจว่าหากมีการชำระไม่ตรงตามข้อตกลงทางสถาบันการเงินหรือธนาคารยังมีหลักค้ำประกันนี้เป็นทรัพย์สินเหลืออยู่

สินเชื่อบ้านหมายรวมถึง“รีไฟแนนซ์บ้าน”

รีไฟแนนซ์บ้าน เป็นสินเชื่อที่ผู้กู้มีบ้านหรือสินเชื่อบ้านอยู่แล้วจากสถาบันการเงินหรือธนาคารเดิม หากต้องการไถ่ถอนสินเชื่อเดิมมาเป็นสินเชื่อใหม่จากสถาบันการเงินหรือธนาคารใหม่ที่มีข้อเสนอดีกว่าอย่างเช่น อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลง หรือการผ่อนชำระต่อเดือนที่ถูกลง

เกณฑ์ในการปล่อยเงินกู้สินเชื่อบ้าน

เมื่อเราจะทำสินเชื่อกับธนาคารไหน สถาบันการเงินหรือธนาคารจะพิจารณาว่าการซื้อบ้านหรือสร้างบ้านนั้นมีมูลค่าสมดุลกับจำนนวนเงินที่ต้องการกู้หรือไม่ นอกจากนั้นยังพิจารณาไปถึงตัวผู้ที่จะกู้เงินด้วยว่ามีความน่าเชื่อถือมากน้อยแค่ไหน หากมีการพิจารณาแล้วว่าสามารถกู้ได้ทางสถาบันการเงินหรือธนาคารจะโอนเงินทั้งหมดให้กับเรา

วิธีการผ่อนชำระ

ก่อนที่ราจะตัดสินใจทำสินเชื่อ เราต้องมั่นใจว่า เราจะจ่ายชำระคืนตามระยะเวลา จำนวนงวด และตามอัตราดอกเบี้ยที่ทางสถาบันการเงินหรือธนาคารระบุไว้ในสัญญา

การตัดสินใจเลือกสถาบันการเงินที่จะทำสินเชื่อบ้านจากการคิดดอกเบี้ย

อัตราดอกเบี้ยเป็นเรื่องสำคัญและจำเป็นที่เราต้องรู้ และการใจเรื่องอัตราดอกเบี้ยก็เป็นหนึ่งในปัจจัยในการเลือกสถาบันการเงิน เพราะฉะนั้นเราต้องเข้าใจจริงๆว่าดอกเบี้ยแต่ละชนิดสำคัญอย่างไร โดยเฉพาะในเรื่องของประเภทอัตราดอกเบี้ย ซึ่งอัตราดอกเบี้ยแบ่งประเภทได้ดังนี้

อัตราดอกเบี้ยลอยตัว คือ ดอกเบี้ยที่ต้องชำระคงที่ในช่วงแรกๆ เท่านั้น ภาย

หลังจะมีการปรับขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดการเงิน ต้นทุนทางการเงิน ซึ่งการปรับเปลี่ยนนั้นเป็นไปตามประกาศของสถาบันการเงินหรือธนาคาร แต่ไม่สามารถกำหนดได้ว่าในแต่ละปีดอกเบี้ยจะปรับขึ้นลงเท่าไหร่ บางปีอาจปรับสูง แต่บางปีไม่ปรับเลยก็มี

อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ แบ่งออกได้เป็น 3 แบบ ดังนี้

1.อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้คือ อัตราดอกเบี้ยที่ต้องชำระคงที่หรือแบบตายตัว ซึ่งระบุไว้ในสัญญาตั้งแต่ครั้งแรกเสมอตลอดระยะเวลากู้ โดยจะไม่มีการปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงลด นอกจากนั้นเงินงวดที่ต้องชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้ 20-30 ปีแล้วแต่ผู้กู้จะเลือก ทางเลือกนี้เหมาะสำหรับผู้ที่มีรายได้ประจำ

2.อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรก คือ อัตราดอกเบี้ยที่ต้องชำระคงที่1-5 ปีแรก หลังจากนั้นจะปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอัตราดอกเบี้ยอาจจะสูงหรือต่ำลงก็ได้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของตลาดการเงินและต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงินหรือธนาคารในขณะนั้น ทางเลือกนี้เหมาะสำหรับผู้กู้ที่คาดว่ารายได้จะเพิ่มสูงขึ้นในอนาคต

3.อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันได คือ อัตราดอกเบี้ยที่จะปรับขึ้นเป็นรอบปีในระยะสั้น 1-5ปี เช่น ปีแรก = 3.5%, ปีที่2 = 4.5%, ปีที่3 =5.5%หลังจากนั้นจะปรับเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวซึ่งอัตราดอกเบี้ยอาจจะสูงหรือต่ำลงก็ได้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ของตลาดการเงินและต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงินหรือธนาคารนั้นๆ ##เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และเริ่มปรับให้คงที่ใหม่ทุกรอบโดยคิดเป็นรอบเวลาทุก ๆ 3 ปี หรือ 5 ปี เป็นต้นโดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ในแต่ละช่วงจะคงที่โดยเทียบกับต้นทุนพันธบัตรบวก 2.5% เช่น ต้นทุนพันธบัตร 5% ดังนั้นอัตราดอกเบี้ยจะเท่ากับ 7.5% เป็นต้น

เอกสารที่ต้องใช้สำหรับสินเชื่อบ้าน

โดยทั่วไปแล้วทางสถาบันการเงินหรือธนาคารจะเป็นผู้กับหนดว่าต้องใช้หลักฐานอะไรบ้างในการขอยื่นกู้เงินสินเชื่อบ้าน แต่หลักๆแล้วสามารถแบ่งเอกสารได้ 3 กลุ่ม ดังต่อไปนี้

กลุ่มแรกเอกสารประจำตัวผู้กู้ เช่น บัตรประจำตัวประชาชน / บัตรประจำตัว

ข้าราชการ (ต้นฉบับและสำเนา), สำเนาทะเบียนบ้าน,สำเนาทะเบียนสมรส / ใบสำคัญการหย่า / ใบแจ้งความเลิกร้างกับคู่สมรส / ใบมรณะ(ถ้ามี),ใบเปลี่ยนชื่อ หรือชื่อ-สกุล (ถ้ามี),สำเนาหนังสือเดินทาง (Passport) / สำเนาใบต่างด้าว /สำเนาใบอนุญาติทำงาน (Work Permit) / เอกสารแสดงตนต่อสำนักตรวจคนเข้าเมือง

กลุ่มที่ 2 เอกสารทางการเงิน / เอกสารรับรองรายได้แบ่งออกได้ 3 กรณี

กรณีเป็นพนักงานประจำเช่นพนักงานบริษัท พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือรับราชการ เอกสารที่ต้องใช้ คือ สลิปเงินเดือนล่าสุดหรืออายุไม่เกิน 3-6เดือน / หนังสือรับรองเงินเดือนฉบับจริงอายุไม่เกิน 3 เดือน,สมุดบัญชีธนาคารย้อนหลัง (Statement) อย่างน้อย 3-6เดือน,กรณีรับเงินเดือนเป็นเงินสด ให้เตรียมแบบแสดงรายการภาษีเงินได้ประจำปีหรือหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (50 ทวิ) ทั้งต้นฉบับและสำเนา กรณีประกอบธุรกิจส่วนตัว เอกสารที่ใช้ เช่น สำเนาทะเบียนการค้า ทะเบียนพาณิชย์ หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล (หนังสือบริคณห์สนธิ) กรณีที่มีการจดทะเบียน, สมุดบัญชีย้อนหลัง 12 เดือน ทั้งบัญชีส่วนตัวและบัญชีกิจการ ทั้งฉบับจริงและสำเนา, บัญชีเงินฝากกระแสรายวันย้อนหลัง 6 เดือน และวงเงินเบิกเกินบัญชี,ภาพถ่ายกิจการ 4-5 ภาพพร้อมแผนที่ตั้งโดยสังเขป, รายชื่อผู้ถือหุ้น, งบการเงิน, หลักฐานแสดงการเสียภาษี (ภ.พ. 30) เป็นต้น กรณีประกอบอาชีพอิสระ ให้เตรียมเอกสารดังนี้ คือ บัญชีเงินฝากแสดงรายการเดินบัญชีย้อนหลัง 6-12เดือน ทั้งฉบับจริงและสำเนา,ใบอนุญาตประกอบวิชาชีพอิสระ เช่น แพทย์ ทันตแพทย์ เภสัชกร วิศวกร ทนาย สถาปนิก ทนาย เป็นต้น

กลุ่มที่ 3 เอกสารหลักทรัพย์ประกัน เป็นเอกสารที่สถาบันการเงินจะถือเอา

อสังหาริมทรัพย์ที่กู้เงินไปซื้อนั้นมาเป็นหลักประกัน เช่น สำเนาเอกสารกรรมสิทธิที่ดิน โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) หรือหนังสือแสดงสิทธิ์ใน ที่ดิน (น.ส. 3 ก.) ถ่ายสำเนาทุกหน้าจำนวน 2 ชุด,สำเนาสัญญากู้เงิน,สำเนาสัญญาจำนองกับสถาบันการเงินเดิม (กรณีไถ่ถอนจำนอง),ใบเสร็จการผ่อนชำระ ย้อนหลัง 1 หรือ 2 ปี (กรณีไถ่ถอน),ใบอนุญาตปลูกสร้าง/ต่อเติม,แบบแปลนก่อสร้าง,ใบประมาณการปลูกสร้าง,สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง, แผนที่ตั้งโดยสังเขปของอสังหาริมทรัพย์, รูปถ่ายของอสังหาริมทรัพย์,สำเนาสัญญาการซื้อ-ขาย/สัญญาวางมัดจำ/สัญญาเช่าซื้อการเคหะ และหนังสือรับรองยอดคงเหลือ (กรณีซื้อ)